Proyecto de ley de reforma de la ley 13.512 elaborado por ReDeCo

PROYECTO DE LEY

DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL

CAPITULO 1
Constitución y objeto

Artículo 1.- Definición.- La propiedad horizontal es el derecho real autónomo sobre un inmueble, que otorga las facultades de usar, gozar y disponer, de conformidad con lo que establece esta Ley y el respectivo Reglamento de Propiedad y Administración.

Articulo 2.- Constitución.- El Derecho Real de Propiedad Horizontal sobre el inmueble y el Consorcio de Propietarios se constituyen con el otorgamiento por escritura pública del Reglamento de Propiedad y Administración, y sólo es oponible a terceros interesados de buena fe mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción.
El Reglamento de Propiedad y Administración integra el titulo de propiedad de la unidad funcional adquirida por titulo suficiente.

Artículo 3.- Unidad funcional.- El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, la que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento independiente por su naturaleza o destino, en comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la alícuota del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y de los bienes del consorcio, y puede abarcar una o mas unidades complementarias destinadas a servirla.

Artículo 4.- Cosas y partes comunes.- Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinen en el Reglamento de Propiedad y Administración. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecha exclusivo, sin perjuicio de su afectación al uso exclusivo de una o varias unidades funcionales.

Artículo 5.- Cosas y partes necesariamente comunes.- Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) El terreno;
b) Las que comuniquen unidades y a éstas con el exterior;
c) Los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) Los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) Los locales e instalaciones de los servicios centrales. Las cañerías que conduzcan fluidos o energía en toda su extensión si están embutidas y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional;
f) Los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
g) Los muros exteriores y los divisorios de unidades con cosas y partes comunes;
h) Las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas discapacitadas, fijas o móviles, externas a la unidad funcional y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Artículo 6.- Cosas y partes propias.- Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional, las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, sean previstas como tales en el Reglamento de Propiedad y Administración, sin perjuicio de las restricciones que imponga la convivencia ordenada.

Artículo 7.- Presunción de comunidad.- Se consideran comunes las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado en este Capítulo o en el Reglamento de Propiedad y Administración.

CAPÍTULO II
Consorcio

Artículo 8.- Persona jurídica.- El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales o el único propietario de todas ellas, constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la Asamblea, el Consejo de Propietarios, si lo hay, el Administrador y el Representante Legal del Consorcio, si el Administrador no lo fuese.

Artículo 9.- Patrimonio.- El patrimonio del Consorcio se integra con el fondo de reserva, otras recaudaciones, los créditos contra los consortes o terceros, las unidades funcionales que se le asignen o adquiera en el inmueble y en general las cosas y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su existencia.

Artículo 10.- Extinción del Consorcio.- La personalidad del Consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble.

CAPÍTULO III
Propietarios

Artículo 11.- Derechos. Inseparabilidad- El propietario puede enajenar su unidad funcional y constituir derechos reales o personales.
La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria y no puede realizarse separadamente respecto de éstas.

Artículo 12.- Determinación de la alícuota.- La alícuota que corresponde al propietario en la propiedad de las cosas y partes comunes y en los bienes del consorcio, se determina sobre la base de la superficie de su unidad funcional, con las precisiones complementarias que establezca el Reglamento de Propiedad y Administración.

Artículo 13.- Uso de cosas y partes comunes.- El propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

Artículo 14.-Utilización de muros comunes.- El propietario de una unidad funcional, puede instalar equipos de refrigeración, calefacción, ventilación, extracción u otros similares y utilizar los muros comunes en todo su espesor, si no causa perjuicios o molestias que excedan la normal tolerancia, con el alcance establecido en el Código Civil. Si la exceden, el propietario o el Consorcio afectados pueden pedir que el muro se restituya a su estado anterior, total o parcialmente.

Artículo 15.- Comunicación de unidades contiguas.- Los propietarios de unidades funcionales contiguas pueden comunicarlas, si no perjudican la seguridad del inmueble y previa notificación al Administrador.

Artículo 16.- Obligaciones- El propietario está obligado a:
a) Cumplir con las disposiciones del Reglamento de Propiedad y Administración y del reglamento interno, si lo hay;
b) Conservar en buen estado su unidad funcional;
c) Pagar en la proporción que le corresponde las expensas comunes ordinarias de administración y reparación de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarios para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador. También son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas discapacitadas, fijas o móviles y por las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
d) Pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea;
e) Contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
f) Permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio;
g) Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si no quiere que quede constituido en la unidad funcional.

Artículo 17.-Prohibiciones.- Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el Reglamento de Propiedad y Administración;
b) Perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier otra manera que exceda la normal tolerancia;
c) Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) Depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

Artículo 18.-Responsabilidad de los propietarios.- La sentencia que se pronuncia contra el consorcio tiene autoridad de cosa juzgada con relación a los propietarios. Los propietarios responden subsidiariamente por las deudas del consorcio en la
sus alícuotas.

CAPÍTULO IV
Expensas y otras contribuciones

Artículo 19 .- Plazo para el pago.- El pago de expensas comunes y otras contribuciones a cargo de los propietarios y sus intereses, debe efectuarse dentro de los primeros diez (10) días de cada mes, salvo disposición en contrario del Reglamento de Propiedad y Administración, o de la Asamblea.

Artículo 20.- Liberación del pago.- Defensas.- Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo por renuncia al uso y goce de las cosas y partes comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional, salvo los dispuestos en el artículo 26°.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones, invocando derechos contra el consorcio por cualquier causa, salvo compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.

Artículo 21.-Título ejecutivo- El certificado de deudas expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro, a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

CAPÍTULO V
Mutaciones materiales en cosas y partes comunes o bienes del consorcio.

Artículo 22.-Mejoras u obras nuevas.- Para realizar mejoras u obras nuevas que afecten las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, los propietarios o el consorcio requieren el consentimiento de la mayoría de propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicitó la autorización, si le fue denegada o la minoría afectada en su interés particular que se opuso a la autorización, si se concedió tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo contraria al Reglamento o a la ley, ponderando la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

Artículo 23.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad.- Si la mejora u obra nueva que afecta las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, aún cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.

Artículo 24.-Mejoras u obras nuevas en interés particular.- Si la mejora u obra nueva autorizada en el interés particular, afecta a las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, el beneficiario debe efectuarlas a su costa y soportar los gastos de la modificación del Reglamento de Propiedad y Administración y de su inscripción registraI.- También quedan modificados de pleno derecho los títulos de las unidades, de lo que se debe tomar en los respectivos asientos registrales.

Artículo 25.- Reparaciones urgentes.- Cualquier propietario, en ausencia del Administrador y de los integrantes del Consejo de Propietarios, si existe, puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes o bienes del consorcio con el carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, las restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

Artículo 26.-Grave deterioro o destrucción del edificio.- En caso de grave deterioro o destrucci6n del edificio, la Asamblea puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. Si el costo de la reparación o reconstrucción es excesivo, la minoría está obligada a contribuir, pero cualquiera de sus integrantes puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros o por abdicación a favor del consorcio.

CAPÍTULO VI
Reglamento

Artículo 27.- Contenido.- El Reglamento de Propiedad y Administración debe contener:
a) Determinación del terreno;
b) Determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) Enumeración de los bienes propios;
d) Enumeración de las cosas y partes comunes;
e) Enumeración de los bienes del Consorcio;
f) Determinación de la alícuota de cada unidad;
g) Uso y goce de las cosas y partes comunes;
h) Uso y goce de los bienes del Consorcio;
i) Destino de las unidades funcionales;
j) Determinación de la proporción de las expensas comunes y de la oportunidad de su pago si son distintas de las previstas en esta Ley;
k) Facultades especiales de las Asambleas de Propietarios;
l) Facultades especiales del Consejo de Propietarios, si lo hay;
m) Designación, facultades y obligaciones especiales del Administrador.

CAPÍTULO VII
Asamblea

Artículo 28.- Facultades de la Asamblea.- La Asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) Las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la Ley o el Reglamento de Propiedad y Administración;
b) Las cuestiones atribuidas al Administrador o al Consejo de Propietarios, si lo hay, cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien represente el cinco (5) por ciento de las alícuotas con relación al conjunto;
c) Las cuestiones no contempladas como atribuciones del Administrador o del Consejo de Propietarios, si lo hay.

Artículo 29.-Convocatoria y quórum. Voluntad unánime.- Los propietarios
convocados a la Asamblea por medio fehaciente, con trascripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es inválido el tratamiento de otras temas salvo si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. La Asamblea puede autoconvocarse para deliberar sin necesidad de citación previa. Las decisiones que se adopten son válidas si el temario a tratar es aprobado por la unanimidad de los integrantes del Consorcio.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad del total de los propietarios aunque no lo hagan en Asamblea.
Salvo los casos especiales previstos en esta norma, hay quórum para deliberar cualquiera sea el número de propietarios presentes.

Artículo 30.- Ocupante no propietario.- El ocupante no propietario de la unidad funcional que acredite su legitimación ante el Administrador, puede asistir a las asambleas e intervenir en sus deliberaciones, sin derecho a voto, salvo oposición expresa del propietario de la unidad funcional respectiva.

Articulo 31.-Mayoría absoluta.- Las decisiones de la Asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de la proporción de las alícuotas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y quedan aprobadas a los quince (15) días de notificados, salvo que estos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de invalidez de la Asamblea caduca a los treinta (30) días contados desde que la decisión de la Asamblea tuvo principio de ejecución.

Artículo 32.- Conformidad expresa del titular.- Para la supresión o limitación de derechos acordados a los propietarios de unidades, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

Artículo 33.- Actas.- Debe labrarse acta de la Asamblea en el libro respectivo, en el que deben firmar los presentes como constancia de su asistencia.
Las actas deben confeccionarse con el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o en su caso propuestas por la mayoría de los presentes y ser firmadas por el presidente de la Asamblea y dos (2) propietarios. Al pie de cada acta, el Administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

Artículo 34.- Asamblea Judicial.- Si el Administrador o el Consejo de Propietarios, en subsidio, omiten convocar a la Asamblea cualquiera de los propietarios puede solicitar al juez la convocatoria de una Asamblea Judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia y convocar a ella a los propietarios por medio fehaciente en el domicilio especial previsto en el articulo 16° inciso g). La Asamblea Judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. El juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.

CAPÍTULO VIII
Consejo de propietarios

Artículo 35.-Atribuciones- La Asamblea, aunque no lo prevea el Reglamento, puede designar un Consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) Convocar a la Asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el
Administrador omite hacerlo;
b) Controlar los aspectos económicos del Consorcio;
c) Ejercer la administración del Consorcio en caso de vacancia o ausencia del Administrador y convocar a la Asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta (30) días de producida la vacancia.
Salvo los casos indicados en este artículo, el Consejo de propietarios no sustituye al Administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

CAPÍTULO IX
Administrador

Artículo 36.- Requisitos.- Administrador puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. Si no es propietario, o el Consorcio tiene más de diez (10) unidades debe ser elegido entre los que previa acreditación de solvencia moral, material y profesional estén inscriptos en el Registro de Administradores que determine la reglamentación de la jurisdicción que corresponda .Antes de asumir deberán inscribir a favor del Consorcio una garantía real o un seguro de caución por un monto que se determinará oportunamente.

Artículo 37.- Designación y remoción.- El Administrador designado en el Reglamento de Propiedad y Administración cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella; si dicha asamblea no se pronuncia sobre el tema, continúa hasta la próxima y asi sucesivamente. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la Asamblea, sin que
ello importe la reforma del Reglamento de Propiedad y Administración. La designación siempre será por un lapso no mayor a un (1) año, renovable indefinidamente, salvo decisión en contrario de la Asamblea.

Artículo 38.-Acreditación de la personería.- La personería del Administrador designado en el Reglamento de Propiedad y Administración, se acredita con testimonio del Reglamento en el que conste su inscripción registral.
La personería del Administrador designado por actos posteriores, se acredita con testimonio de la escritura pública otorgada por los consorcistas designados al efecto, que transcriba en lo pertinente el acta de la asamblea.
Para acreditar la personería ante los propietarios es suficiente la presentación de copia del acta de la asamblea.

Artículo 39.- Derechos y obligaciones.- El Administrador tiene los siguientes derechos y obligaciones y los propios del mandatario si lo fuere y, en especial, debe:
a) Convocar a la Asamblea, redactar el orden del día y labrar el acta respectiva, la que deberá ser por él notificada a todos los propietarios en un plazo no mayor a diez (10) días hábiles;
b) Ejecutar las decisiones de la Asamblea;
c) Atender la conservación de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio de la seguridad de la estructura del edificio:
d) Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas.- Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el Administrador debe requerir la autorización previa de la Asamblea;
e) Practicar una (1) vez por año calendario de su gestión un balance o rendición de cuentas y un presupuesto de recursos y gastos para el ejercicio entrante, conforme las recomendaciones que para tales fines han realizado el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Capital Federal o colegios, asociaciones o consejos profesionales o de graduados representativos de los profesionales en ciencias económicas de la jurisdicción que corresponda. Dichos balance o rendición de cuentas y presupuesto anuales serán sometidos a consideración de la Asamblea para su tratamiento, análisis y posterior aprobación o desaprobación.
f) Nombrar y despedir el personal del consorcio, con acuerdo de la Asamblea;
g) Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral y previsional;
h) Mantener asegurado el inmueble contra incendio y otros riesgos que la Asamblea resuelva cubrir;
i) Llevar en legal forma los libros de actas, de administración y de registro de
propietarios.- También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del Consorcio y de las sucesivas administraciones;
j) En caso de renuncia o remoción, dentro de los quince (15) días hábiles debe entregar a quien lo reemplace los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas:
k) Notificar a todos los propietarios inmediatamente y en ningún caso después de las cuarenta y ocho (48) horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al Consorcio;
l) A pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de cinco (5) días hábiles el certificado de deudas y de créditos del Consorcio por todo concepto y de la existencia de reclamos administrativos o judiciales.
ll) A pedido de parte interesada, dentro del plazo de cinco (5) días hábiles, dar copia del Reglamento de Propiedad y Administración.

Artículo 40.-Certificado de deudas y de créditos- Toda constitución, transmisión o modificación, voluntaria o forzosa de derechos reales sobre las unidades funcionales, debe realizarse teniendo a la vista el certificado previsto en el artículo anterior inciso k), el que tiene vigencia por diez (10) días hábiles.
Si en el certificado consta la deuda liquida y exigible, su monto debe ser retenido por el autorizante del acto respectivo a los fines de su extinción.
Sólo son oponibles al adquirente las deudas y reclamos administrativos o judiciales que consten en el certificado. Si el Administrador debidamente requerido omite expedir dicho certificado, debe dejarse constancia de ello al celebrarse el acto respectivo.
El Administrador responde solidariamente con el anterior titular del derecho, por las deudas y reclamos administrativos o judiciales no certificados, sin perjuicio de la repetición contra este último.
Si el adquirente manifiesta en forma expresa que asume las deudas y afronta los reclamos administrativos y judiciales, no es obligatorio para el autorizante requerir la certificación respectiva, debiendo dejarse constancia de ello en el acto que se otorgue.

Artículo 41.- Ingreso a la unidad.- El Administrador puede ingresar a la unidad funcional para realizar reparaciones urgentes ante la existencia de grave peligro o perjuicio para otra unidad funcional, cosas y partes comunes o bienes del consorcio, si el propietario u ocupante está ausente. Debe requerir la presencia de un escribano para que constate las actividades desarrolladas durante el ingreso y permanencia en la unidad, con el fin de asegurar la privacidad y resguardar los bienes.

CAPÍTULO X
Representante Legal

Artículo 42: El representante legal del Consorcio con carácter de mandatario será designado por la Asamblea y dicha condición podrá recaer en el Administrador, uno o más propietarios o uno o más terceras personas humanas o jurídicas.

CAPÍTULO XI
Subconsorcios

Artículo 43.-Sectores con independencia.- En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el Reglamento de Propiedad y Administración puede prever la existencia de sectores con independencia económica, funcional o administrativa, en todo aquello que no gravite sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una Subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones debe regularse especialmente y puede designarse un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la Asamblea resuelve en definitiva. Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

CAPÍTULO XI
Conjuntos habitacionales reducidos

Artíulo 44.-Unidades funcionales mínimas- A los conjuntos habitacionales de no más de cuatro (4) unidades funcionales, que se desarrollen en no más de dos plantas, no le son aplicables obligatoriamente, en lo pertinente, las disposiciones de los artículos 8°, 27° a 42°. En tal caso, la afectación del edificio al régimen de esta Ley se establece mediante escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble, en la cual el titular o titulares del dominio del inmueble, expresan su voluntad de someterlo al mismo y que debe contener las especificaciones previstas para el Reglamento de Propiedad y Administración en los incisos a) al f) del artículo 27°.
A dichos conjuntos habitacionales les son aplicables supletoriamente las normas del condominio del Título VIIl del Libro IlI del Código Civil compatibles con este régimen.

CAPÍTULO XII
Disposiciones procesales. Sanciones

Artículo 45.- Régimen.- En caso de violación por un propietario u ocupante de las
prohibiciones establecidas en esta Ley o en el Reglamento de Propiedad y Administración, o de incumplimiento de la obligación del artículo 16° inciso f) y sin perjuicio de las demás acciones que correspondan, el Consorcio o cualquier propietario afectado tiene acción para hacer cesar la infracción, la que debe substanciarse en una única audiencia en la que las partes deben acompañar toda la prueba de que intenten valerse. El juez puede ordenar allanamientos.
La sentencia debe dictarse dentro de los cinco (5) días posteriores a la audiencia, y disponer el cese de la infracción, pudiendo imponer multas, en beneficio del fisco respectivo, de hasta el diez (10) por ciento de la valuación fiscal de la unidad funcional.
Sin perjuicio de lo expuesto precedentemente, si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reincidencia.

CAPÍTULO XIII
Prehorizontalidad

Artículo 46.- Ámbito.- Los contratos preliminares con relación a unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la Propiedad Horizontal deben sujetarse también a las disposiciones de este Capítulo.

Artículo 47.- Seguro obligatorio.- Para poder celebrar contratos preliminares sobre unidades funcionales construidas o proyectadas bajo el régimen de Propiedad Horizontal, el titular del dominio del inmueble afectado debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación, de acuerdo a lo convenido, por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no hubiera asumido en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este articulo priva, al titular del dominio, de todo derecho contra el adquirente, salvo los que le corresponden por el cumplimiento íntegro de sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.

Articulo 48.- Exclusiones .- Están excluidos de la aplicación de estas normas los contratos preliminares siguientes:
a) Aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulte de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) Los que versen sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) Los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.

CAPÍTULO XIV
Disposiciones generales

Artículo 49.- Vivienda del personal del Consorcio.- En los edificios de Propiedad Horizontal donde se haya construido vivienda para el personal, no podrá alterarse el destino de la misma mientras el trabajador se encuentre habitándola El cambio de destino, estando la vivienda desocupada, deberá resolverse por el voto unánime de los propietarios.

Artículo 50.- Orden público.- Las normas de la presente ley, salvo que se dispusiere lo contrario, son de orden público y de aplicación inmediata.

Artículo 51.- Derogaciones.- Derógase la Ley N° 13.512 y su Decreto Reglamentario N° 18.734/49, Ley N° 19.724, Ley N° 20.276. y el artículo 2617 del Código Civil.

Artículo 52.- De forma...

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LOS CONSORCISTAS DECIMOS BASTA DE ABUSOS Y DE EXCLUSIÓN

LOS CONSORCISTAS DECIMOS BASTA DE ABUSOS Y DE EXCLUSIÓN
Buenos Aires, febrero 13 de 2008.-

A los Consorcistas de PH
de la República,
A la opinión pública en general

Ante un nuevo atropello en el que pretenden, reiteradamente, excluirnos de la discusión salarial con nuestros empleados en nuestros Consorcios y lesionar, aún más, nuestros esmirriados patrimonios consorciales, es que los CONSORCISTAS decimos basta de pretender excluirnos de lo que por propio derecho nos corresponde:

• No queremos ni aceptaremos más que se tomen decisiones de aumentos de salarios de los trabajadores de edificios de PH sin nuestra participación y consenso.
• No queremos ni aceptaremos más que se aumenten salarios a nuestras espaldas que nosotros abonamos y por encima de la inflación que el propio Estado (que obstruye nuestra participación en paritarias) declara existir.
• No queremos ni aceptaremos más que entidades que dicen representar a quienes nos brindan el servicio de administración de consorcios acuerden a nuestras espaldas, sin mandato expreso y en evidente contubernio con la representación sindical de los trabajadores. Más aún, cuando una de dichas organizaciones (AIERH) ha sido creada por el propio sindicato.
• No queremos ni aceptaremos más que todos los años se reúnan a nuestras espaldas los falsos protagonistas de la realidad consorcial y no discutan JAMÁS nuevas condiciones laborales de nuestros dependientes.
• No queremos ni aceptaremos más ser los convidados de piedra al banquete de los intereses corporativos y burocráticos y de los adulones oficialistas.

Por todo ello, realizamos de modo reiterado un fuerte y claro llamado de atención al Ministerio de Trabajo de la Nación, en la persona de su cabeza, Dr.Carlos A. Tomada, a la Federación de Trabajadores de Edificios de PH, en la persona de su secretario general, Sr. Victor Santa María y a los dirigentes de los tres nucleamientos que dicen representar a los administradores de consorcios a que cesen en su obstinada y permanente oposición a que los genuinos representantes de los consorcistas participen de manera decisoria en el Convenio Colectivo de Trabajo del sector.
Dicha convocatoria a la reflexión la hacemos en nombre de millones de consorcistas perjudicados, de nuestros derechos y garantías conculcados, de los derechos de los trabajadores a discutir modalidades laborales y salarios con sus verdaderos empleadores y del respeto por la instituciones de la República.-

Ana María Huertas Presidenta UCRA MDP

Jorge C. Resqui Pizarro Coordinador Gral. ReDeCo

NO A LAS SUMAS FIJAS SIN LA PARTICIPACIÓN DE LOS CONSORCISTAS

NO A LAS SUMAS FIJAS SIN LA PARTICIPACIÓN DE LOS
CONSORCISTAS
Diciembre de 2007.-
A los Consorcistas de la
República y a la
Opinión Pública en gral.

Declaramos nuestro más enérgico repudio a este nuevo atropello que resiente, aún más, nuestras alicaídas economías consorciales, máxime cuando, de manera repetida e inconsulta, los representantes de los administradores de consorcios deciden por nuestros patrimonios y nuestros Consorcios, sin mandato expreso en ese sentido.-
Se impone la hora que el Estado Republicano -mediante la autoridad de aplicación que constituye el Ministerio de Trabajo- instrumente los medios para que los auténticos representantes de los Consorcistas –es decir, nosotros mismos- entablezcamos negociaciones serias, justas e igualitarias con los representantes de los trabajadores de nuestros Consorcios.-
Por ello y para continuar nuestra permanente prédica y brega por los derechos e intereses de los Consorcistas, ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista) y UCRAMdP (Unión de Consorcistas de Mar del Plata), organizaciones independientes, tejen una alianza estratégica en favor de dicha posición.-
En ese sentido, y habida cuenta los importantes puntos de coincidencia arribados y los postulados liminares de ambas organizaciones, ejercerán en ambos casos, la representación conjunta en sus diferentes ámbitos de actuación, es decir ReDeCo representa a UCRAMdP en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires y UCRAMdP hace lo propio con ReDeCo en la ciudad de Mar del Plata y zona de influencia.-
Ambas organizaciones invitan a otras similares del resto de la
República a participar en esta primera etapa de constitución de acuerdos programáticos a los fines de unificar esfuerzos y bajo sólidos entendimientos de participación e ideológicos, conformar las Federaciones regionales y la Confederación nacional que representen genuinamente a los Consorcistas.-
Así,se comprometen a la efectiva difusión pública del acuerdo llegado y propender a la más efectiva y rápida puesta en marcha de los propósitos enunciados.-

Ana María Huertas UCRA MDP
Jorge C. Resqui Pizarro ReDeCo

RECHAZO A LA DESIGNACIÓN DE UNA ADMINISTRADORA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES DE LA CABA.

RECHAZO A LA DESIGNACIÓN DE UNA ADMINISTRADORA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES DE LA CABA.

Buenos Aires, septiembre 25 de 2009.-

Al Sr.Jefe de Gobierno de la
Ciudad Autónoma de Bs.As.,
A los Consorcistas de esta ciudad y
A la opinión pública en general
_____________________________

Con gran estupor nos hemos anoticiado del decreto Nº 809/09 de fecha 08/09/09 (Boletín Oficial Nº 3258 del 15 de septiembre de 2009 del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires) por el que se crea la Coordinación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la ciudad de Buenos Aires y se ha puesto al frente de dicha coordinación, insólitamente, a la administradora de consorcios Sra. Gabriela Pilar Saldivia, hecho que rechazamos atento a las consideraciones que más adelante se esgrimen y, por ello, exigimos al Sr. Jefe de Gobierno de la CABA revea la mencionada designación y, paralelamente, explique los motivos de la creación de esa unidad operativa en lo que respecta al normal funcionamiento del Registro creado por la ley local 941.

Consideramos que designar en la citada posición, más que delicada por cierto para los intereses de los consorcistas a los que representamos, a una administradora de consorcios de PH no hace más que desoír el clamor de nuestro sector de transparentar los procedimientos de funcionamiento del mentado Registro, puesto que a nadie se le ocurriría, a excepción –al parecer- del Sr. Jefe de Gobierno de la CABA, nombrar en el organismo de control de una actividad a uno de los controlados que, por si fuera esto poco, es una destacada dirigente de la más antigua cámara empresaria que agrupa a los administradores de consorcios de PH.

Lo descripto es equiparable que a un ente regulador estatal, cualquiera fuese él, lo presidiese quien hasta el momento de su designación fuera director, administrador, gerente o accionista de algunas de las empresas a ser controladas.

La sinrazón del aquí impugnado nombramiento es palmaria y amerita la inmediata revisión del mismo, entendiendo además que no se trata de sopesar los antecedentes profesionales y/o académicos de la mencionada administradora designada –que de por sí desconocemos- sino de aplicar sentido común_ y lógica para la designación en los cargos públicos que, en el caso particular, además de idoneidad necesariamente requieren de la participación y protagonismo de los principales destinatarios del espíritu de la ley de conformación del Registro, es decir los Consorcios y los Consorcistas que en ellos habitan.

De este modo propugnamos, que el inmediato reemplazo de la novel funcionaria sea dado entre agentes de la administración pública comunal de probados conocimientos en la materia y/o de profesionales destacados del ámbito privado que hayan desarrollado actividad en defensa de los intereses consorciales, ello con carácter previo y urgente al posterior e ineludible concurso público abierto que contemple las salvedades e incompatibilidades arriba enunciadas.

En tanto, raramente, estas circunstancias se producen en momentos en que la Legislatura de la ciudad autónoma se encuentra en franca etapa de debate del proyecto de reforma de la citada ley 941, que contempla mayores y mejores regulaciones de la actividad de los administradores de consorcios de PH.

Esperando del Sr. Jefe de Gobierno de la CABA una inmediata revisión de la cuestión, hacemos un llamamiento a todos los consorcistas de la ciudad autónoma –y extensivo a los habitantes de los consorcios a lo largo y a la ancho de la República- a que se mantengan expectantes del futuro inmediato en lo que respecta a la tachada designación y rechacen decididamente la medida por los argumentos expuestos.-


Dra.Liliana Recasens Siches-Coordinadora Adjunta
Abog. Jorge C. Resqui Pizarro- Coordinador General

Deberes y derechos de los Encargados de PH

Deberes y derechos de los Encargados de PH

Sin ánimo de agotar en estas breves líneas tan extensa cuestión, de modo ejemplificativo y ponderando los más destacados en relación con el Consorcio, los copropietarios y la Administración, encontramos:

Derechos:

• A recibir la remuneración correspondiente a su categoría laboral y carga horario, conforme las planillas salariales vigentes y lo determinado en el CCT.-
• A recibir la bonificación por antigüedad.-
• A descanso no inferior a doce (12) horas consecutivas entre el cese de una jornada y el comienzo de otra. En la Capital Federal el descanso se hace efectivo entre las 21 horas hasta las 7 horas del día siguiente.-
• El descanso nocturno solo podrá ser interrumpido en casos de urgencia.-
• El descanso semanal será de treinta y cinco (35) horas, desde las 13 del sábado hasta la hora 24 del domingo.-
• A proteger el vínculo familiar en sus vacaciones mediante la prohibición de la suplencia por su esposo/a e hijos. Tampoco podrá ser reemplazado por persona que desempeñe funciones permanentes en otro inmueble y aún con otro empleador.-
• A partir de los sesenta (60) días de comienzo de sus tareas, el trabajador adquiere estabilidad en el empleo.-
• A las licencias especiales con goce de sueldo por los términos y motivos determinados en el CCT, a saber: casamiento, nacimiento de hijos, fallecimiento de padres, esposa/o e hijos, fallecimiento de hermanos, fallecimiento de nietos, abuelos y familiar político de primer grado, por mudanza.-
• Al uso de licencias sin goce de sueldo por tres (3) y seis (6) meses cuando la antigüedad en el servicio fuera mayor a cinco (5) o diez (10) años respectivamente por una sola vez en el término de diez (10) años, debiendo notificar al empleador (el Consorcio) con una antelación no menor a treinta (30) días de la fecha de iniciación de la licencia.-
• A un período continuado de descanso anual conservando las retribuciones. A partir de los veinte (20) días o más de vacaciones puede solicitar el fraccionamiento del período en dos (2) lapsos.-
• A ser indemnizado -en caso de despido injustificado- de acuerdo a los dispuesto por el art.245 de la LCT y con tres (3) meses de preaviso.-
• A que en caso de fallecimiento, su cónyuge, ascendientes y descendientes en el orden que establece el Código Civil, tendrán derecho a la indemnización por antigüedad en el servicio.-
• A ocupar la vivienda con su grupo familiar.El trabajador que gozare de licencia gremial no estará obligado a desalojar la vivienda durante la duración de ella, pero estará obligado a acreditar fehacientemente el cumplimiento de su función gremial para la que fuera electo.-
• A mantener por hasta treinta (30) días el uso de la vivienda en caso de ser despedido sin el plazo de preaviso.-
• A su día del trabajador (2 de octubre) que deberá ser abonado independientemente como feriado.-
• Los feriados nacionales trabajados serán abonados con un incremento del 100 % (cien por ciento) conforme lo establecido en la Ley de Contrato de Trabajo.De no ser abonados se otorgará en compensación, un descanso de treinta y seis horas corridas en la semana siguiente o cuando las partes lo convengan.-
• A recibir ropa de trabajo de su empleador: un conjunto cada 6 (seis) meses y a recibir un matafuego cuyo mantenimiento estará a cargo del empleador para su ubicación en el sótano en edificios con caldera.-
• Si retira residuos, a recibir el plus salarial correspondiente y a que le sean entregados guantes de cuero de descarne reforzado.-
• A la Caja de Protección a la Familia creada por Convenio.-
• A que sean atendidas por el empleador sus observaciones o reclamos.-
• Ser tratados con la debida consideración y respeto.-
• Obtener la reparación y mantenimiento en buenas condiciones de uso de la vivienda, artefactos y elementos que se le entregaron.-
• A que le sea instalado en el edificio un buzón para la recepción de la correspondencia.-
• A recibir de su empleador los datos correspondientes a la ART.-
• A que en caso de que el trabajador sea citado por la ART para practicarse exámenes médicos periódicos y/o realizar cursos de capacitación, éstos se harán en horario de trabajo o en su defecto en horas extraordinarias y su desplazamiento correrá por cuenta del empleador.-
• Al seguro por Protección de la maternidad, vida, desempleo y discapacidad.-
• A recibir un adicional del cinco por ciento (5 %) de su sueldo básico por ser egresado con el título de Trabajador Integral del Edificio.-
• A tener las llaves del sótano y controles del edificio.-

Facultades y tareas no obligatorias:

• A realizar cobranzas de expensas.-
• A la tenencia de la réplica de las llaves de las unidades que compongan el edificio.-
• A la tenencia y/o atención del aparato telefónico de uso común, si lo hubiere.-
• A retirar material o escombros provenientes de las obras realizadas en el Consorcio o por los ocupantes del mismo.-
• A recibir y/o firmar notificaciones administrativas o judiciales y/o correspondencia certificada destinada a los consorcistas, salvo expresa autorización del destinatario.-

Obligaciones:

• Respetar al empleador.-
• Obedecer las órdenes que le imparta el Administrador, las que deberán ser fijadas en el Libro de Ordenes.-
• Cuidar las cosas confiadas a su custodia.-
• A cumplir con los deberes de buena fe, diligencia y colaboración, de fidelidad, de cumplimiento de órdenes e instrucciones, de no concurrencia y de auxilios o ayudas extraordinarias.-
• Mantener en perfecto estado de conservación, aseo e higiene las partes comunes del edificio.-
• Controlar el funcionamiento de las máquinas e instalaciones del edificio.-
• Entregar sin dilación a cada destinatario la correspondencia como asimismo los resúmenes de expensas y comunicaciones escritas del Administrador a los propietarios.-
• Vigilar la entrada y salida de personal del edificio, impidiendo la entrada de vendedores ambulantes, promotores y/o similares y el estacionamiento de personas en las puertas de acceso o espacio comunes.-
• Impedir la entrada al edificio de proveedores, fuera del horario que al efecto fije el Administrador.-
• Abstenerse de realizar cualquier tarea de atención a los copropietarios en su horario de trabajo.-
• A realizar sus tareas en formal personal y exclusiva, no pudiendo derivar dicha responsabilidad en familiares o terceros.-
• A retirar los residuos dentro del horario de trabajo.-
• A colaborar, en caso de emergencias, fuera de su horario de servicio o cuando se ponga en peligro la seguridad de los bienes y personas que habitan el Consorcio.-
• A barrer y recoger la basura del cordón de la vereda en toda su extensión frente al edificio.-
• Deberá observar el correcto aseo e higiene personal durante la jornada laboral como también de la vestimenta que usare.-
• Efectuar sus tareas con diligencia y honestidad, siendo responsable de todo daño que causare por dolo o culpa grave.-
• En caso de enfermedad deberá permitir la verificación médica dispuesta por el empleador.-
• A habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a tal fin y conservarla.-
• A no darle a la vivienda otro destino que el fijado, aún transitoriamente.-
• A permitir verificar el estado de la vivienda por el Administrador en su compañía , siempre en horarios de trabajo.-
• A pernoctar en la vivienda en las jornadas hábiles.-
• Munirse de una libreta de trabajo.-
• Poseer certificado de buena conducta para acceder al cargo.-
• A usar la ropa y equipamiento de trabajo suministrado.-
• A avisar al Administrador, de inmediato, toda novedad que se produjera en el edificio.-
• Poner en conocimiento del Administrador, inmediatamente, cualquier reclamo que hagan los copropietarios.-

Todo ello surge de la ley 12.981 modificada por las leyes 13.623 y 14.095 del Estatuto de Encargados de Casa de Renta; su decreto reglamentario 11.296/49; de la Ley de Contrato de Trabajo (LCT) y sus modificatorias hasta la 25.877; del Convenio Colectivo de Trabajo 378/2004 y de la legislación laboral vigente concordante.-

Deberes, obligaciones, facultades y derechos de los Administradores de PH

Deberes, obligaciones, facultades y derechos de los Administradores de PH

Sin ánimo de agotar en estas breves líneas tan extensa cuestión, de modo ejemplificativo y ponderando los más destacados en relación con el Consorcio, los copropietarios y la Administración Pública (ergo Estado), encontramos:

Deberes
• Recaudar las sumas que deban satisfacer los copropietarios, para atender las expensas comunes y los aportes extraordinarios y suplementos para fondos de reserva.-
• Cobrar y percibir, incluso, alquileres y las indemnizaciones de los seguros y todo otro ingreso que reciba el Consorcio, además de las reparaciones patrimoniales que provengan de juicios en que el Consorcio es parte.-
• Abonar con lo recaudado los gastos ordinarios de cuidado, conservación, limpieza, alumbrado y demás servicios que el edificio requiera para el funcionamiento normal de las partes comunes.-
• Cumplir y hacer cumplir el Reglamento de Copropiedad y Administración del inmueble y el Interno, si lo hubiere.-
• Llevar las cuentas corrientes de cada unidad funcional del inmueble.-
• Efectuar las reparaciones y mantenimiento de las cosas comunes, incluso que por causa de las mismas deban practicarse en el interior de las unidades de propiedad exclusiva.-
• Mantener permanentemente asegurada a la finca contra incendio a favor del Consorcio.-
• Actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase como mandatario legal y exclusivo del Consorcio.-
• Proyectar y someter a la consideración de la Asamblea de Consorcistas, el presupuesto de los gastos comunes y la distribución de los mismos entre los copropietarios conforme las regulaciones del Reglamento.-
• Realizar y remitir a los copropietarios antes de la Asamblea Ordinaria, el Balance General y Rendición de Cuentas del ejercicio económico vencido.-
• Poner, en dicha oportunidad, a disposición de los propietarios los libros consorciales y la documentación respaldatoria del Balance.-
• Citar a las Asambleas Ordinaria y Extraordinaria.-
• Intervenir en todos los asuntos o pleitos que se susciten por cualquier motivo, relacionados con los bienes comunes y temas de interés común.-
• Exigir y otorgar recibos, cartas de pago, y demás documentos.-
• Llevar en tiempo y forma los libros obligatorios para el Consorcio.-
• Inscribir y hacer rubricar, en su caso, los libros consorciales.-
• En el ámbito de la ciudad autónoma de Buenos Aires, inscribirse en el Registro Público de Administradores creado por la ley local 941 y cumplir con sus exigencia y las dispuestas por su reglamentación mediante decreto nº 706/2003, inclusive la Declaración Jurada anual por ella impuesta.-
• No actuar, en ningún caso, como mandatario de algún propietario en particular.-

Facultades
• Designar y despedir al personal de servicio de la casa (encargados).-
• Conferir poderes especiales de actuación judicial y/o administrativa a favor de los profesionales o particulares que el mismo determine y designar escribano para que protocolice las actas en que se asienten los acuerdos que aprueben los presupuestos para determinar el monto de las expensas comunes.-
• Abrir y clausurar cuentas corrientes bancarias, depositando y retirando fondos y firmando los cheques, libranzas y recibos necesarios.-
• Solicitar ante el Juez la convocatoria a reunión en las hipótesis del art.10 de la ley 13.512 y gestionar el cese de las infracciones en el caso previsto en el art.15 de dicha norma.-
• Presidir las Asambleas, si asi lo determinase el Reglamento.-
• Expedir los certificados sobre la existencia de deuda por expensas comunes que afecten a las unidades funcionales.-
• Certificar las copias de las actas solicitadas por los propietarios.-

Derechos
• A recibir su remuneración conforme lo acordado con el Consorcio, en caso de desarrollar sus tareas de manera onerosa.-
• Al respeto y decoro en el trato que reciba tanto de los copropietarios, sus familias, personal doméstico contratado por ellos y de todo ocupante de las unidades funcionales, cuánto del personal dependiente del Consorcio.-

Todo ello surge de la ley de Propiedad Horizontal 13.512; su decreto reglamentario 17.734/49; del Reglamento de Copropiedad y Administración de cada inmueble sujeto al régimen de la PH; del Código Civil, en especial del Libro II, Sección III, Título IX Capítulos referidos al mandato; de la ley CABA 941 y su decreto reglamentario 706/03; de la ley de Defensa del Consumidor , 24.240, según nuestro criterio que es receptado por la moderna doctrina y jurisprudencia civilista y de la legislación vigente concordante.-