Buenos Aires, 31 de marzo de 2010
Señor
Director General de Defensa y Protección del Consumidor
Dr. Juan Manuel Gallo
S_________/________D
Las entidades abajo firmantes tenemos el agrado de dirigirnos a Ud. con el fin de solicitarle tenga a bien evaluar nuestras recomendaciones respecto a la reglamentación de la Ley Nº 3254, promulgada por Decreto Nº 1068/09 y publicada en el Boletín Oficial Nº 3315 del día 04/12/2009.
Entendemos la importancia de contar con una reglamentación clara que respete acabadamente el espíritu de la norma y que facilite la interpretación de la misma, siguiendo los lineamientos que surgen de ella. En este sentido es nuestra opinión que el decreto reglamentario debe ser cuidadoso en no contradecir el texto aprobado de la Ley que nos convoca.
Sin perjuicio de lo expresado en el párrafo precedente, consideramos que la reglamentación debe producirse de forma tal que la autoridad de aplicación privilegie la atención a los consorcistas, permitiendo que el procedimiento de denuncias sea ágil. Siguiendo esta línea, consideramos que es fundamental que la reglamentación refleje la facultad que los consorcistas individualmente poseen para radicar su denuncia ante el Registro Público de Administradores.
Otro punto que consideramos de importancia refiere a la inscripción en el Registro de los administradores voluntarios/gratuitos. Teniendo como objetivo fomentar la autoadministración en los consorcios de nuestra ciudad, y de esta forma también la participación de los consorcistas, entendemos que los requisitos exigibles a este tipo de administradores no debe resultar un obstáculo. Es nuestra opinión que la reglamentación de la norma debe sobre este punto permitir que el autoadministrado pueda inscribirse de forma simple y rápida.
Habiendo en líneas generales expresado nuestras posturas respecto a los objetivos que debe perseguir la reglamentación de la Ley Nº 3254, adjuntamos como anexo a la presente, recomendaciones específicas sobre distintos artículos de la norma, esperando que las mismas sirvan a su fundamental tarea.
Sin más, lo saludamos cordialmente, esperando que el trabajo en conjunto sirva para mejorar la calidad de vida de los habitantes de esta ciudad.
Dr. Samuel Knopoff
Federación de Asociaciones de Consorcios
(FEDECO)
Dr. Osvaldo Loisi
Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal
Sra. Tesi Villanueva
Asociación de Consorcistas de la C.A.B.A.
Dr. Jorge Resqui Pizarro
Reafirmación de los Derechos del Consorcista (ReDeCo)
Dr. Ricardo Geler
Defensa del Consumidor Propietario de Inmueble
Cdor. Oscar Barrie
Asociación de Propietarios de Bienes Raíces
ANEXO – RECOMENDACIONES ESPECÍFICAS.
Artículo 2º.- Se debe acentuar la facultad que poseen los consorcistas, a título individual, de presentar denuncias ante el incumplimiento de esta obligación.
Artículo 4º.- Respecto a los cursos de capacitación, consideramos que es ineludible la oferta de cursos gratuitos por parte del Gobierno de la Ciudad. Entendemos que los mismos -para ser reconocidos por la autoridad de aplicación- deben contener una cantidad mínima de horas cátedra, programa, currícula y un listado con los docentes que dictarán el curso. Consideramos que el personal docente debe consistir en profesionales del área de cada módulo específico del curso, y que el curso debería contener de forma obligatoria el estudio de la Ley Nº 941 modif. por la Ley Nº 3254, como también contenidos legales, administrativo-contables, técnicos, humanos y éticos. Creemos que debe eximirse la aprobación de materias correspondientes a la currícula específica de los profesionales aspirantes.
En relación a la presentación de los certificados de aprobación del respectivo curso, entendemos que dicha presentación se debe cumplimentar según el texto de la Ley, y no debe ser reemplazable. Comprendemos que se debe fijar un plazo para la presentación de dicha constancia, que consideramos debe ser de 1 (un) año, con una única prórroga de 6 (seis) meses previa presentación de un certificado de inscripción al curso correspondiente.
Artículo 6º.- Idem artículo 2º
Artículo 7º.- Consideramos adecuados los Centros de Gestión y Participación Comunales como lugares físicos de consulta, aparte del mismo Registro.
Artículo 8º.- Respecto a la entrega de la copia de la Ley, consideramos importante aclarar que sea entregada a los presentes en la asamblea, destinando asimismo un juego de copias que debería ser colocado en un lugar visible del consorcio.
Artículo 9º.- incisos
a) En todas las asambleas donde se trate sobre rendición de cuentas del administrador, éste deberá excusarse para actuar como Secretario de Actas, bajo pena de no ser consideradas aprobadas las cuentas rendidas.
e) El Registro debe contener nombre completo del copropietario, la unidad funcional de su propiedad y firma. En caso de que el propietario no resida en el consorcio, se constituirá un domicilio especial.
h) En el caso de negativa de apertura de cuenta bancaria por la asamblea, se debería presentar en el Registro Público copia del acta de asamblea correspondiente.
i) En el caso de aprobarse la auditoría correspondiente, el nombramiento del auditor debe ser realizado por la asamblea y no por el administrador.
j) Se debería aclarar que el horario de inicio no puede ser tentativo. En el caso de cuarto intermedio, el administrador convocará dentro de los siguientes 15 días corridos. Los presentes se considerarán notificados. Toda convocatoria a asamblea debe ser firmada por el administrador y ubicada copia de la misma en un lugar visible del consorcio.
k) Salvo disposición en contrario por el Reglamento de copropiedad, la rendición de cuentas se efectuará antes de los 30 días corridos.
m) En el caso de no poseer cuenta bancaria por decisión asamblearia, el administrador debe convocar a asamblea extraordinaria para que se determine el depósito de los fondos.
Artículo 10.- No podrá incluirse en las expensas gastos del administrador relacionados con la inscripción en el Registro Público de Administradores, a la contratación del seguro al que refiere el art. 12 inc. e), ni por trabajos contables, procesamiento de datos, liquidación de expensas, ni ningún concepto que no sea inherente al mantenimiento del edificio y de su administración.
incisos
d) Se debe precisar que se detalle la cantidad de horas extras al 50% y al 100%, como también un detalle de los adicionales.
e) Se debe asimismo requerir que la forma cuente con fecha, número de comprobante y condición del proveedor frente al I.V.A.
g) El administrador conservará recibos numerados, con las especificaciones de la Ley, manifestando en el resumen de expensas dicho número y el período al que corresponde.
h) El capital reclamado debe estar actualizado hasta el momento de cierre de la liquidación mensual.
i) Aclarar que se trata del extracto bancario correspondiente al mes liquidado.
Artículo 11º.- incisos
g) En los casos que corresponda a un prestador o contratista de servicio la contratación de un seguro, el Administrador hará constar en el resumen mensual de expensas que ha verificado las pólizas respectivas, empresa aseguradora y número de póliza.
Se considerarán reparaciones de urgencia, a los fines de esta Ley, las necesarias para evitar o solucionar un grave riesgo, o temor de daño serio e inminente sobre bienes de copropietarios, ocupantes o terceros, o cuando producido un deterioro o avería en el edificio, esto ocasione grave daño y las reparaciones deban realizarse de inmediato para hacer cesar el perjuicio.
Artículo 12º.- incisos
e) Las obligaciones a las que refiere este inciso serán presentadas en la Asamblea Ordinaria.
La declaración jurada patrimonial o el seguro que la sustituye, serán requisito indispensable para la designación o renovación de la Administración.
Para disponer de bienes incluidos en la declaración patrimonial deberá ofrecer otros bienes en su reemplazo o sustitución o garantía suficiente, sujeto a la aprobación por el Consorcio.
La póliza debe estar aprobada por la Superintendencia de Seguros de la Nación.
Artículo 13º.- Antes de finalizado su mandato, el Administrador debe convocar a asamblea ordinaria o extraordinaria, según corresponda, en la que se tratará su renovación o la designación de nuevo administrador.
Artículo 17º.- Idem al artículo 2º
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