PROYECTO DE LEY
CAPITULO I.- REGISTRO.
Artículo 1°.- Modifíquese el artículo 2° de la Ley N° 941 el que quedará redactado de la
siguiente forma:
“Artículo 2°.- Obligación de inscripción: La administración de consorcios no puede
ejercerse a titulo oneroso sin la previa inscripción en el Registro Público de
Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.”
Artículo 2°.- Modifíquese el artículo 3° de la Ley N° 941 el que quedará redactado de la
siguiente forma:
“Artículo 3º.- Inscripción voluntaria: Es voluntaria la inscripción en el Registro
aludido, para las personas físicas o jurídicas que no administren onerosamente
consorcios de propiedad horizontal, salvo que la asamblea de propietarios de alguno
de los consorcios administrados determine la obligatoriedad de la inscripción.”
Artículo 3°.- Agréguese al artículo 4° de la Ley N° 941 como inciso “e” el siguiente
texto:
“e.- Informe expedido por el Registro de Juicios Universales.”
Artículo 4°.- Agréguese al artículo 5° de la Ley N° 941 como inciso “d” el siguiente
texto:
“d.- Los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos relacionados con la
administración de intereses, bienes o fondos ajenos, mientras dure la inhabilitación.”
Artículo 5°.- Modifíquese el artículo 6° de la Ley N° 941 el que quedará redactado de la
siguiente forma:
“Artículo 6º.- Certificado de Acreditación: El administrador sólo puede acreditar ante
los consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado
emitido a su pedido, cuya validez es de treinta (30) días. En dicha certificación deben
constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4º de la
presente Ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos últimos
años.”
Artículo 6°.- Modifíquese el artículo 7° de la Ley N° 941 el que quedará redactado de la
siguiente forma:
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“Artículo 7°.- Publicidad del Registro: El Registro es de acceso público, gratuito y
debe estar disponible para su consulta en la página web del Gobierno de la Ciudad.
Asimismo, la reglamentación establecerá los lugares físicos de consulta.”
CAPITULO II.- OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR.
Artículo 7°: Sustitúyese los artículos 8 y 9 de la Ley N° 941 e incorpórase al capítulo II
el siguiente articulado:
“Artículo 8º.- Presentación de constancia de inscripción: El/la administrador/a, salvo
que se trate de una administración gratuita, debe presentar anualmente una
constancia del certificado de inscripción en el Registro en la asamblea ordinaria o
extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación o continuidad. En
dicha oportunidad hará entrega de una copia de la presente ley al consorcio de
propietarios.
Artículo 9º.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben:
a.- Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios conforme lo
previsto por las normas vigentes.
b.- Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la
seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes.
c.- Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del
Consorcio y terceros.
d.- Llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas vigentes.
e.- Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es
exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan
verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.
f.- Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los
consorcistas a la misma.
g.- Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria y las
obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin
aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.
h.- Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del
Consorcio de Propietarios.
i.- Cuando los propietarios, en Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo dispongan por
mayoría, debe realizar una auditoria a través de un profesional contable.
j.- Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los
reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, temario y
horario de comienzo y finalización. En la misma se adjuntará copia del acta de la
última asamblea realizada.
k.- No puede, sin el previo consentimiento de la Asamblea de Propietarios,
refinanciar deudas por expensas atrasadas.
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l.- En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio,
dentro de los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su administración y
al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos.
m.- Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados, constando el mes que se
abona y conteniendo los datos personales, firma aclarada del administrador, su N° de
C.U.I.L. o C.U.I.T. y número de inscripción en el Registro creado por esta Ley.
n.- En caso de juicios con sentencia favorable al Consorcio de Propietarios, el
administrador debe depositar en la cuenta bancaria del Consorcio los montos totales
percibidos dentro de los dos (2) días hábiles desde su recepción.
Artículo 10º- De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de expensas
contendrán:
a.- Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T, Nº de inscripción
en el Registro).
b.- Datos del consorcio, con el N° de C.U.I.T. y Clave de Identificación en el Sindicato
Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.
c.- Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.
d.- Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, N° de
C.U.I.L., sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago,
detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.
e.- Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando
nombre de la empresa, dirección, N° de C.U.I.T o C.U.I.L., Nº de matrícula, trabajo
realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número
de cuota que se abona.
f.- Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza,
tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de
la cuota que se abona.
g.- El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando N° de
C.U.I.T., número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su
situación fiscal, importe total y período al que corresponde.
h.- En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que
el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del
mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y
capital reclamado.
i.- Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio
correspondiente al mes anterior.
Artículo 11°.- Requisitos para contratar: Los administradores de consorcios no
pueden contratar ni someter a la consideración del consorcio los presupuestos de
provisión de bienes, servicios o realización de obras con aquellos prestadores que no
reúnan los siguientes requisitos:
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a.- Título y/o matrícula, cuando la legislación vigente así lo disponga.
b.- Nombre, domicilio y otros datos identificatorios del prestador del servicio o
contratista.
c.- Descripción detallada de los materiales a emplear.
d.- Los precios de los materiales y de la mano de obra, por separado.
e.- El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
f.- Si otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de esta.
g.- El plazo para aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
h.- Fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES.
i.- Seguros de riesgos del trabajo del personal a su cargo, en los casos que así lo exija
la legislación vigente y de responsabilidad civil. Cuando se contrate a trabajadores
autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.
Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y
guardar en archivo copia de los mismos. Para la documentación detallada en los
incisos c), d), e), f), g) y h), el tiempo de archivo será de dos (2) años, salvo disposición
en contrario de la Asamblea de Propietarios. En oportunidad de su remoción,
renuncia o cese, debe entregar dicho archivo al Consorcio dentro de los diez (10) días
posteriores.
Artículo 12º.- Declaración jurada: Los/as administradores/as inscriptos/as en el
Registro creado por esta ley, deben presentar anualmente un informe con el siguiente
contenido, el que tendrá carácter de declaración jurada:
a.- Listado actualizado de los consorcios que administra, consignando si lo hace a
título gratuito u oneroso.
b.- Copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas.
c.- Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad
social, y cualquier otro aporte de carácter obligatorio, seguro de riesgo de trabajo y
cuota sindical si correspondiese, relativos a los trabajadores de edificios dependientes
de cada uno de los consorcios que administra;
d.- Los pagos efectuados en concepto de mantenimientos e inspecciones legalmente
obligatorios;
e.- Nómina de juicios civiles y comerciales en los que haya sido demandado
personalmente por daños y perjuicios o cualquier otra acción judicial, relacionados
con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos. En el caso de personas
jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué otras autoridades deben cumplir
con este requisito.
f.- Nomina de juicios civiles y comerciales en los que haya sido actor o demandado el
consorcio que administra.
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g.- En su caso, el detalle de los juicios por cobro de expensas, indicando carátula,
capital reclamado y juzgado interviniente.
h.- Declaración jurada patrimonial, que represente un patrimonio suficiente destinada
a garantizar sus responsabilidades como administrador. Ésta declaración podrá
sustituirse, a cargo del administrador, por la contratación de un seguro de caución
emitido por una compañía de seguros radicada en la Ciudad.
El Poder Ejecutivo reglamentará la cantidad unidades que el administrador estará
habilitado para administrar, de acuerdo al patrimonio declarado.”
Artículo 8°: Sustitúyanse los artículos 10, 11, 12 y 13 de la Ley N° 941 y modifíquese
el capítulo III según el siguiente articulado:
“CAPÍTULO III.- DEL MANDATO DE ADMINISTRACIÓN.
Artículo 13º.- Duración del mandato: El administrador, salvo disposición en contrario
establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio,
tendrá mandato por el plazo de hasta un (1) año, pudiendo ser confirmado por otro
período igual por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada
en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as
Propietarios/as presentes.
Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría
prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a
partir de la aprobación de esta Ley.
Artículo 14º.- Legitimación: En el acta de designación se dejará establecido que el
administrador deberá contar con un poder especial para representar al consorcio en
cuestiones ajenas a la administración general del mismo.
Queda expresamente vedado a los administradores intervenir y/o participar en
negociaciones paritarias de cualquier índole bajo pena de nulidad.
Artículo 15º.- De los honorarios: Los honorarios del Administrador son acordados
entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o
Cámara que los regule y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la
Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la
mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se
requerirá mayoría absoluta.
Artículo 16º.- Del Consejo de Propietarios: El Consejo de Propietarios es el órgano de
asesoramiento y contralor de la gestión del administrador y no posee funciones
ejecutivas. Está integrado por tres (3) miembros como mínimo, el número de
integrantes debe ser impar y son elegidos por la Asamblea de Propietarios.
Tienen un mandato de un año, siendo su designación rotativa entre los propietarios
del consorcio. Ejercen sus funciones en forma honoraria.”
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Artículo 9°: Agréguese un nuevo capítulo a la Ley N° 941, cuyo articulado es el
siguiente:
“CAPÍTULO IV.- RÉGIMEN DE INFRACCIONES Y DE SANCIONES.
Artículo 17º.- Infracciones: Son infracciones a la presente ley:
a.- El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal
sin estar inscripto en el Registro creado por la presente ley, con excepción de lo
dispuesto en el art. 3º.
b.- La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con
prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 11º.
c.- El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4º.
d.- El incumplimiento de las obligaciones impuestas por el artículo 9º, cuando
obedecieran a razones atribuibles al administrador.
e.- El incumplimiento de la obligación impuesta por el art. 6º in fine.
Artículo 18º.- Sanciones: Las infracciones a la presente ley se sancionan con:
a.- Multa cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios
correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de
renta y propiedad horizontal sin vivienda.
b.- Suspensión de hasta nueve (9) meses del Registro;
c.- Exclusión del Registro.
Se puede acumular la sanción prevista en el inciso a) con las sanciones fijadas en los
incisos b) y c).
En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el
perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia.
Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de igual
especie, dentro del período de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quedara
firme.”
Artículo 10°: Agréguese un nuevo capítulo a la Ley N° 941, cuyo articulado es el
siguiente:
“CAPITULO V.- PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO:
Artículo 19º.- Denuncia. La autoridad de aplicación debe recepcionar las denuncias
correspondientes o actuar de oficio cuando toma conocimiento de la posible comisión
por parte de los administradores de actos contrarios a la presente ley.
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Artículo 20º.-Instrucción del sumario.- Recibida la denuncia, si la autoridad de
aplicación encontrare mérito suficiente en la misma ordenará la instrucción del
correspondiente sumario e imputará al denunciado.
La imputación debe contener inexcusablemente:
a.- Una relación circunstanciada y sucinta de los hechos en que se basa;
b.- La cita precisa de la norma presuntamente infringida;
c.- El plazo para formular el descargo correspondiente y proponer prueba;
Artículo 21º.- Prueba. En cada uno de los supuestos se da traslado al infractor
mediante cédula por diez (10) días para que formule el descargo correspondiente y
ofrezca la prueba de la que pretenda valerse. Notificado o vencido el plazo dado para
ello, el instructor procede a recibir la causa a prueba, determinando aquella que
resulta admisible, con los siguientes requisitos:
La prueba es admitida sólo en el caso de existir hechos controvertidos y siempre que
no resulten manifiestamente inconducentes.
Contra la resolución que deniega medidas de prueba solo procede el recurso de
reconsideración.
La prueba debe producirse dentro del término de diez (10) días hábiles, prorrogables
cuando exista causa justificada, teniéndose por desistidas aquellas no producidas
dentro de dicho plazo por causa imputable al sumariado.
Es responsabilidad de la parte solicitante, la confección, suscripción y
diligenciamiento de los oficios, así como los gastos, costos y costas que demande para
el cumplimiento de la prueba informativa que solicite, así como la citación y
comparecencia de los testigos que se ofrezca, todo bajo apercibimiento de tenerlo por
desistido.
Artículo 22º.- Resolución.- Concluidas las diligencias sumariales, previo informe final
del instructor, la autoridad de aplicación dicta resolución definitiva dentro de los
veinte (20) días hábiles.
Artículo 23°.- La resolución definitiva indicada en el artículo precedente es
impugnable, dentro del quinto día de notificada, mediante recurso directo ante la
Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad
de Buenos Aires. El tribunal requerirá al órgano competente la remisión de copia
certificada de las actuaciones, las que deberán ser elevadas dentro del plazo de un (1)
día a partir de la recepción del oficio.
Artículo 24°.-- En todo aquello no previsto en las disposiciones que anteceden, serán
de aplicación en forma supletoria las previsiones contenidas en la Ley N° 757 sobre
procedimiento para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y lo dispuesto por el
Decreto 1.510/1997, de Procedimiento Administrativo de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires
Artículo 25º.- Prescripción: Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley
prescriben en el término de tres (3) años contados a partir de la comisión de la
infracción o la notificación de la sanción pertinente. La prescripción se interrumpe
por la comisión de nuevas infracciones.”
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Artículo 11°: Comuníquese, etc.
FUNDAMENTOS
Sra. Presidenta:
Gran parte de la población de nuestra Ciudad vive en edificios
encuadrados en el régimen de propiedad horizontal. Datos oficiales reflejan que más del
70% de la población se encuentra en dicha situación. El objetivo de este proyecto es
dotar de herramientas a los vecinos para que cuenten con más información y posibilidad
de control directo sobre la administración de sus respectivos consorcios, entendiendo
que la falta de control sobre los montos totales de las expensas repercute directa y
proporcionalmente sobre los propietarios.
El Art. 42 de la Constitución Nacional garantiza los derechos de los
consumidores y usuarios “en la relación de consumo, a la protección de su seguridad
e intereses económicos, a una información adecuada y veraz, a la libertad de
elección y a condiciones de trato equitativo y digno. Las autoridades proveerán a la
protección de esos derechos, a la educación para el consumo, a la defensa de la
competencia contra toda forma de distorsión de los mercados […]”.
Entendemos que la relación entre administradores y administrados es
una relación de consumo, encuadrada en lo estipulado por el Art. 1° de la Ley Nacional
24.240 de Defensa del Consumidor. Es el caso específico de consumo de un servicio
que conlleva todos los derechos y obligaciones propios de este tipo de relación, siendo
merecedora, por ende, de la protección establecida en la Constitución Nacional.
La Constitución de la Ciudad de Buenos Aires, por su parte, en su Art.
46°, “garantiza la defensa de los consumidores y usuarios de bienes y servicios, en
su relación de consumo, contra la distorsión de los mercados. […]” y protege “la
seguridad y el patrimonio de los consumidores y usuarios, asegurándoles trato
equitativo, libertad de elección y el acceso a la información transparente, adecuada,
veraz y oportuna […]”. Las distorsiones son claras cuando exista ausencia en la
regulación de las obligaciones de los administradores, falta de información al
consorcista, entre otras.
La Ley Nacional N° 13.512 de Propiedad Horizontal, que data del año
1948, no ha sido actualizada, pues su modificación ha resultado siempre controversial.
Muchos aspectos de la actividad de los administradores de consorcios no están
debidamente contemplados en ella, y por lo tanto se ejercen sin norma regulatoria
alguna, a discreción o por acuerdos privados o sectoriales entre los actores del sector.
Debemos tener en cuenta que en 1948, fecha de sanción de la Ley Nº
13.512, la tipología de los edificios de la Ciudad y consecuentemente, la realidad
cotidiana de los ciudadanos, era bien distinta a la de hoy. No existían los edificios torre,
y era mucho menor la cantidad de habitantes por edificio y de los servicios que era
necesario contratar. No obstante ello, la Ley nacional no se ha adecuado esta realidad
que tanto se ha modificado con el transcurso del tiempo.
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Paralelamente, en 1948, también era distinta la situación jurídica de la
Ciudad, las competencias nacionales y legislativas. Hoy la Ciudad cuenta con su
Constitución y sus poderes propios, entre ellos, el legislativo, debiendo asumir desde
este poder la facultad y posibilidad de legislar sobre cuestiones que regulan la vida de
cientos de miles de habitantes de la Ciudad, sin necesidad de esperar a que el Congreso
Nacional actualice la Ley Nº 13.512. De hecho, y en relación a ello, debemos tener
presente que varias Provincias como Santa Fé, San Luis y otras, cuentan con una ley
propia de propiedad horizontal.
Así es que resultando a nuestro criterio suficiente la Ley Nacional como
contexto general de aplicación en todo el Territorio Nacional, no encontramos ninguna
imposibilidad constitucional para que esta Legislatura se aboque al tratamiento de un
proyecto que además de establecer un Registro, regule la actividad de los
administradores de edificios, ya que considero, existe en este sentido una
desactualización tal de la ley 13.512 que en muchos aspectos podemos hablar de un
vacío legal.
Para paliar en parte esta falta de regulación en una actividad que
involucra cifras varias veces millonarias, y que incide en forma directa en las economías
familiares, esta Legislatura sancionó en 2002 la Ley N° 941 (Decreto Reglamentario
706/2003), que crea un Registro Público de Administradores de Consorcios (RPA) en el
ámbito de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Hoy considerada insuficiente, dicha Ley requiere modificaciones que la
complementen y actualicen. La regulación de esta actividad es tanto más importante
cuanto más frágil es la posición de los consorcistas. En un contexto económico de
creciente inflación, que repercute directamente sobre el bolsillo de millones de
trabajadores y jefes de hogar, algunos con importantes problemas laborales (desempleo,
subempleo, empleo en negro, etc.), quienes viven en consorcios de propiedad horizontal
necesitan contar con herramientas que les permitan defender sus recursos.
Para la elaboración del presente proyecto han participado
activamente en reuniones periódicas, que se han realizado en los últimos meses en
esta misma Legislatura, representantes de las principales organizaciones de
consorcistas de la Ciudad de Buenos Aires, y el producto consensuado es
consecuencia directa de su labor, siendo este proyecto voluntad expresa del sector
por ellos representado.
Por todo lo expuesto, solicito la consideración y aprobación del
presente proyecto.
lunes, 2 de noviembre de 2009
CONFERENCIA - DEBATE 09/06/09 en MDP
UNIÓN DE CONSORCISTAS RA Mar del Plata
ASOC. SIN FINES DE LUCRO
DIRECCION PROVINCIAL DE PERSONAS JURÍDICAS de Bs.As. Nº 6132/06
C.U.I.T. N° 33-71025279-9
Registro de Entidad de Bien Público N° 443
del Pdo. De Gral. Pueyrredón
INVITA
A TODOS LOS CONSORCISTAS QUE HABITAN EN PROPIEDAD HORIZONTAL y AL PÚBLICO EN GENERAL
AL CICLO DE CHARLAS 2009
CONFERENCIA - DEBATE
Sobre el Tema
“¿PUEDE UN CONSORCIO DE PROPIETARIOS CONCURSARSE O QUEBRAR?”
A Cargo del Dr. JORGE RESQUI PIZARRO
Coordinador Gral. de ReDeCo en la Ciudad Autónoma de Bs.As.
y Representante de UCRAMDP en Bs.As. y Zona del Gran Bs.As.
Luego se desarrollará un Debate Abierto sobre temas de la Propiedad Horizontal a elección de los asistentes.
La misma se llevará a cabo el día martes 9 de JUNIO a las 16 hs. en la Biblioteca Municipal, Sala “B”, sita en 25 de Mayo y Catamarca, de esta ciudad.
La Entrada es Libre y Gratuita
Atendemos en: 11 de Setiembre 2961
Únicamente los días Miércoles de 9 a 12 hs.
E-mail: ucramardelplata@speedy.com.ar
TE Particular de la Sra. Ana María 495-8775
ASOC. SIN FINES DE LUCRO
DIRECCION PROVINCIAL DE PERSONAS JURÍDICAS de Bs.As. Nº 6132/06
C.U.I.T. N° 33-71025279-9
Registro de Entidad de Bien Público N° 443
del Pdo. De Gral. Pueyrredón
INVITA
A TODOS LOS CONSORCISTAS QUE HABITAN EN PROPIEDAD HORIZONTAL y AL PÚBLICO EN GENERAL
AL CICLO DE CHARLAS 2009
CONFERENCIA - DEBATE
Sobre el Tema
“¿PUEDE UN CONSORCIO DE PROPIETARIOS CONCURSARSE O QUEBRAR?”
A Cargo del Dr. JORGE RESQUI PIZARRO
Coordinador Gral. de ReDeCo en la Ciudad Autónoma de Bs.As.
y Representante de UCRAMDP en Bs.As. y Zona del Gran Bs.As.
Luego se desarrollará un Debate Abierto sobre temas de la Propiedad Horizontal a elección de los asistentes.
La misma se llevará a cabo el día martes 9 de JUNIO a las 16 hs. en la Biblioteca Municipal, Sala “B”, sita en 25 de Mayo y Catamarca, de esta ciudad.
La Entrada es Libre y Gratuita
Atendemos en: 11 de Setiembre 2961
Únicamente los días Miércoles de 9 a 12 hs.
E-mail: ucramardelplata@speedy.com.ar
TE Particular de la Sra. Ana María 495-8775
Anteproyecto de Reforma de la ley local 941-Registro Público de Administradores-, su reglamentación y declaración jurada anual
Anteproyecto de Reforma de la ley local 941, su reglamentación y declaración jurada anual.-
Visto
La ley 941 de la ciudad autónoma de Buenos Aires (Boletín Oficial Nº 1601 del 03/01/2003) por la que se crea el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal; el decreto Nº 706 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (Boletín Oficial Nº 1710 del 11/06/2003), por el que se reglamenta la ley 941 y,
Considerando
El desarrollo tomado por los consorcios sometidos al régimen de la propiedad horizontal tanto en su faz económica cuánto de importancia en la calidad de vida de sus habitantes.
Que en la Ciudad autónoma de Buenos Aires se estima que más de un ochenta por ciento (80 %) de la población habita bajo el régimen de la propiedad horizontal.
Que se estima que el movimiento de expensas y contrataciones dentro de los inmuebles abarcados por el citado régimen significan la principal fuente de transacciones comerciales y de servicios que se registran en el ámbito de la ciudad.
Que la ley de Propiedad Horizontal prevé la existencia de un representante de los consorcistas que en la práctica y los reglamentos de copropiedad se lo ha denominado Administrador.
Que ante la inexistencia de título oficial de nivel universitario y de una carrera específica de Administrador de Consorcios y, por ende, de la falta de regulación que establezca deberes y facultades así como también sanciones a quienes ejerzan dicha actividad, se hace imprescindible homogeneizar criterios metodológicos y normativos que transparenten y fijen pautas razonables de relación entre los consorcistas contratantes y quienes brinden el servicio arriba mencionado.
Que la ley local Nº 941 y su reglamentación, de creación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, derivó en el comienzo de la regulación y control de quienes ejercen la actividad de Administradores de Consorcios en el éjido de la Ciudad de Buenos Aires pero resulta insuficiente, en su actual articulado, para ofrecer garantías necesarias para los propietarios que ponen en manos de los administradores buena parte de su patrimonio y condiciones de vida y relación.
Que en los últimos años, la tranquilidad espiritual y económica de gran cantidad de vecinos copropietarios y consorcistas se ha visto alterada por los continuos incumplimientos contractuales y mal desempeño en sus funciones y en la forma de prestar el servicio locado por parte de los administradores de PH que, más allá de los delitos penales que siempre deberán ser denunciados por ante la justicia criminal, no encuentran la debida atención en la justicia civil y no cuentan con la instancia administrativa previa y obligatoria prevista por la ley de Defensa del Consumidor aplicable a esta relación de consumo, a la luz de sus características propias y de la opiñión de la más notable doctrina civilista y comercialista actual y de buena parte de la jurisprudencia de los tribunales que han receptado favorablemente esta tesitura.
Que, conforme lo establece la referida ley de Defensa del Consumidor, es órgano de aplicación de su cometido en la Ciudad de Buenos Aires, la Dirección General de Defensa al Consumidor y el Usuario.
Por todo lo expuesto es que proponemos:
Modificar...
Ley 941
Art.2: únicamente personas de existencia visible podrán ser administradores.
Art.3: se suprime jurídicas y se agrega: “con la excepción de los casos en que los consorcios decidan exigirles su inscripción, cuyo costo quedará a cargo de dichos consorcios”.
Art.4: se suprime razón social quedando el inciso a) Nombre y apellido.
Se suprime en el inciso d) “En el caso de personas jurídicas...”.
Se agrega el inciso e) Informe comercial expedido por empresa proveedora del servicio reconocida en el mercado argentino, con una antigüedad no mayor a treinta (30) días de la presentación.
Art.9: se agregan las siguientes obligaciones:
I) Los administradores deben administrar el consorcio de copropietarios de Propiedad Horizontal, sujetándose a las normas vigentes, en especial a las provenientes de la Ley de Propiedad Horizontal y su reglamentación, del Código Civil y la Ley de Defensa del Consumidor 24.240 y su modificatoria en lo que comprendan a su actividad, la ley 941 del la ciudad autónoma de Buenos Aires y su reglamentación, el Reglamento de Copropiedad y Administración, el Reglamento Interno del edificio y las resoluciones válidas de las Asambleas de Propietarios y la normativa local referida al funcionamiento y mantenimiento de los edificios de propiedad horizontal y sus partes.
II) Comportarse con lealtad y buena fé en el desempeño de sus funciones.
III) Velar por los intereses del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal, ejecutar las decisiones válidas de la Asamblea de Propietarios, atender a la conservación de las cosas y partes comunes o bienes del Consorcio y la seguridad de la estructura del edificio.
IV) Llevar en legal y debida forma y rubricados los libros del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal, en conformidad con la legislación vigente y las normas laborales, cumplir con las disposiciones de los arts. 8 y 9 de esta ley en lo referente a contrataciones de servicios y las declaraciones anuales informativas.
V) En lo que respecta al Libro de Administración, este deberá cumplir con lo dispuesto en las normas y resoluciones técnicas contables y en las normas de contabilidad generalmente aceptadas, emitidas por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Capital Federal o entidad que lo reemplace.
VI) Ejecutar las resoluciones del Consorcio y hacer cumplir el Reglamento de Copropiedad y Administración y el Reglamento Interno, si lo hubiere,, a cuyos efectos deberá tomar todas las providencias que sean pertinentes y hacer efectuar las reparaciones, previa conformidad del Consorcio, y demás obras que requieran las cosas comunes, incluso las que por causa de las mismas deban practicarse en el interior de las unidades de propiedad exclusiva, cuyos propietarios no podrán oponerse a ello ni a las previas inspecciones del caso, así como en caso contrario y ante lo urgente del caso, requerir el auxilio de la fuerza pública.
VII) Mantener al día el pago de impuestos, tasas y contribuciones que afecten al inmueble en sus partes comunes.
VIII) Debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del Consorcio y de las sucesivas administraciones.
IX) Debe practicar la liquidación de expensas la que podrá ser mensual o bimestral, según las necesidades y decisión del Consorcio y recaudar los fondos necesarios para satisfacer las erogaciones del mismo. Debe presentarla de forma clara y precisa, de fácil comprensión y sencilla exposición, con minucioso detalle de los ingresos y erogaciones, éstos últimos con especial mención al servicio o producto adquirido, fecha, nombre del proveedor o vendedor, número de factura, ticket o recibo y monto total abonado.En caso de contratarse el servicio o pagarse el producto en varias cuotas, informar la cantidad y el monto total a pagar.Asimismo, debe detallar los emolumentos abonados al personal del edificio con igual detalle y claridad con que figuran en el Libro de Sueldos y Jornales, especificando rubros, aportes y contribuciones, cargas sociales, tareas especiales, horas suplementarias en cantidad y clase; etc. También deben figurar en la liquidación los números de CUIL del personal y el número de CUIT del consorcio, la clave de identificación del Consorcio ante el SUTHERH, el número de matrícula del inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal y el número de CUIT del administrador, su número de inscripción en el Registro Público de Administradores creado por ésta ley, su domicilio laboral, teléfono y correo electrónico, y el horario de atención a los consorcistas que nunca pueden ser inferior a seis horas diarias durante los días hábiles de la semana. Debe llevar las cuentas de cada unidad del Consorcio con todo detalle y precisión al tiempo que debe expresar por separado el resultado del período liquidado y su relación con el período pasado y el saldo que arrastrará al próximo período a liquidar.
X)Debe notificar a todos los propietarios dentro de las cuarenta y ocho (48) horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al Consorcio, así como también informar a los propietarios con el mismo lapso máximo de tiempo los convenios, contratos o acuerdos con los comuneros o terceros que hayan firmado en uso de sus atribuciones por deudas o contrataciones al tiempo que deben dar a conocer a los propietarios los correspondientes presupuestos que contengan detalle de los servicios a recibir, productos a adquirir o trabajos a realizar, con su debida vigencia y forma de pago antes de contratar servicios, productos u obras que comprometan el patrimonio del Consorcio.
XI)Los convenios de pago que celebre con comuneros deudores morosos y terceros deudores del Consorcio no podrán contener quitas en su capital ni disminución de tasas de interés que habitualmente se apliquen, sin la respectiva aprobación de la Asamblea. Dichos convenios en ningún caso devengarán costo alguno para con el Consorcio.
XII) En ningún caso, el administrador podrá designar personas físicas o jurídicas para que asistan, asesoren, patrocinen, elaboren dictámenes, informes o balances o realicen cualquier otra actividad profesional regulada legislativamente, sin previo acuerdo de la Asamblea.-
XIII) Deberá exigir a los proveedores y contratistas constancia fehaciente de la presentación de la declaración jurada y pago de cargas sociales y contribuciones y de certificados y pólizas activas de seguros de riesgos de trabajo, conforme la legislación vigente, tanto de sus titulares cuánto de la nómina completa del personal a cargo de dichas personas.-
XIV) Debe habilitar una cartelera en lugar del Consorcio que por razones de accesibilidad y estéticas sea adecuado, en la que se hará conocer todas las novedades referidas a días y horas de cumplimiento de servicios comunes, realización de trabajos u obras en el edificio; listado de personas físicas y jurídicas que prestan servicios en el Consorcio o lo proveen, con el nombre y número de documento de identidad de los dependientes que visitan o trabajan en el edificio; horarios a cumplir por el personal del Consorcio y la distribución diaria de tareas a realizar así como cualquier otra información de importancia para los comuneros. También, debe habilitar a disposición de los copropietarios dentro del edificio un libro de quejas y comunicaciones en el que debe notificarse con especial mención de día y hora de todas las novedades allí expuestas.
XV) Poner a disposición permanente y al sólo requerimiento de los condóminos los libros obligatorios y otros que lleve el Consorcio como también toda la documentación respaldatoria de la actividad del consorcio y su administración.
XVI) Debe solicitar a los propietarios del Consorcio fotocopia de la escritura traslativa de dominio, para llevar actualizado el Libro del Registro de Propietarios.El administrador queda facultado para solicitar con cargo a la unidad que no cumple, un certificado de dominio emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.
XVII) Convocar anualmente, como mínimo, a Asamblea Ordinaria con el propósito de rendir cuenta documentada de su gestión y solicitar su aprobación, y presentar el presupuesto de gastos y recursos para el período a iniciarse. Convocar, además, a las Asambleas Extraordinarias que sean necesarias o que sean solicitadas por el número mínimo de consorcistas que establezca el Reglamento de Copropiedad y Administración.
XVIII) Contratar las pólizas de seguros obligatorias y sobre otros riesgos que la Asamblea resuelva cubrir, debiendo remitir copias de las pólizas a los consorcistas.
XIX) Nombrar y despedir al personal del Consorcio, con acuerdo previo, por escrito, de la Asamblea.
XX) Remitir a los consorcistas los certificados de limpieza semestral de tanques de reserva de agua potable para consumo humano, con verificación de potabilidad y control bacteriológico.
XXI) Poner a disposición permanente de los consorcistas, dentro del edificio, el libro de inspecciones de ascensores.
XXII) Debe exhibir, a sólo requerimiento de cualquier consorcista, la documentación contable respaldatoria que se le solicite como los libros consorciales y las declaraciones juradas de aportes y contribuciones ante el Fisco y los recibos de sueldo del personal.
XXIII) Elevar a escritura pública las actas en las que consten modificaciones del Reglamento de Copropiedad y Administración e inscribirlas en el registro respectivo.
XXIV) Expedir copias certificadas de las actas y certificados de deuda por expensas comunes sobre las unidades funcionales y sobre el Consorcio de Propietarios a simple requerimiento de los interesados y/o del escribano interviniente en la escritura traslativa de dominio, entregando una copia del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio y una del Reglamento Interno, si lo hubiere e informando sobre la existencia de juicios en los que el Consorcio sea parte, ya sea en carácter de actor como demandado.
XXV) Deberá verificar la certificación hecha por escribano, policía o banco de las carta-poder o autorizaciones dadas por los titulares de dominio, previo a su asentamiento en el libro de actas en ocasión de Asamblea. En ningún caso el administrador certificará la firma de propietario alguno, sólo en oportunidad de presentarse un copropietario, dando testimonio de ello, en Asamblea y delante de otros pares le solicite lo propio al administrador.
XXVI) En ningún caso el administrador oficiará de secretario de actas durante la Asamblea. Dicha tarea recaerá en un propietario a elección de sus pares.
XXVII) Remitir a los consorcistas, dentro de los diez (10) días hábiles de celebrada la asamblea, copia del acta tomada fielmente de lo debatido y de las decisiones adoptadas, y comunicarlo mediante carta certificada a los propietarios ausentes.
XXVIII) Informar a los consorcistas el número o números de la o las cuentas bancarias en que se encuentran depositados los fondos del Consorcio, las que deberán estar a nombre del consorcio y con la firma registrada de al menos dos (2) copropietarios.
XXIX) Formular la denuncia judicial por violación de las prohibiciones previstas en el art.6 de la ley 13.512 y requerir ante el juez la convocatoria prevista en el art.10 de la citada norma y gestionar el cese de las infracciones contemplado en el art.15.
XXX) En caso de renuncia o remoción, dentro de los cinco (5) días hábiles de ser notificado con copia certificada del Acta de Asamblea de la designación de quien lo reemplace, deberá entregar los fondos y demás activos existentes a nombre del Consorcio, y en un plazo no mayor a quince (15) días hábiles, deberá entregar los libros y documentos del Consorcio y rendir cuenta documentada. Todo plazo mayor dispuesto por los Reglamentos de Copropiedad y Administración queda ajustado a lo dispuesto por el presente inciso.
XXXI) Tratar de resolver toda divergencia entre los copropietarios u ocupantes de las unidades del edificio, como amigable componedor.
XXXII) Al asumir la administración del Consorcio, deberá contratar a su cargo un seguro de caución en beneficio del consorcio de copropietarios por una suma equivalente a cinco (5) veces el monto correspondiente al promedio mensual de gastos del edificio en los últimos doce (12) meses.
Se promueve que los Consorcios cuyos reglamentos de copropiedad y administración no contemplen las obligaciones arriba citadas, modifiquen los mismos produciendo las incorporaciones necesarias para su actualización y armonización con el texto de esta norma.
Decreto 706/2003 (reglamentario de la ley 941)
Anexo I
Art.4: se agrega: La presentación de un informe comercial expedido por empresa proveedora del servicio reconocida en el mercado argentino, también será de presentación obligatoria anual.
Art.7: se modifica lo siguiente: ...”Respecto del requisito exigido por los incisos d) y e) del art.4 de la ley 941, la información estará disponible para los interesados en la oficina del Registro cuánto en la página web del GCBA.
Los interesados podrán acceder a toda la información contenida e la declaración jurada que deben presentar anualmente los administradores mediante la simple consulta en los sitios de Internet que se habiliten ingresando por nombre de administrador, por el que aparecerán todas las declaraciones de los Consorcios que administre o, bien, por domicilio del Consorcio, permitiéndose además ingresar por otros datos como ser CUIT del administrador o del Consorcio, documento de identidad o número de inscripción en el Registro Público del administrador.
Art.9º: se agrega a las especificaciones que cada administrador debe hacer con respecto a cada consorcio en que desempeñe sus tareas:
a) En medidas de seguridad: nombre de las personas físicas o jurídicas que se ocupan, domicilios, número de CUIT, número de habilitación o inscripción en registro público, si correspondiera, ART; si son personas jurídicas sus titulares, socios o representantes legales, según el tipo social.
b) Otros servicios: aquí se contemplan los de vigilancia o seguridad privada y los de desinfectación y desinsectación, debiendo contener los mismos datos de los proveedores que en “medidas de seguridad”.También aquí se deben añadir los servicios de mantenimiento y reparación eléctrica y de gas no suministrados por las empresas públicas de gestión privada prestadoras de dichos servicios. Se deberá detallar cada uno de los proveedores en igual medida y requisitos que en los items anteriores.
c) Declarar los honorarios percibidos por todo concepto durante el período correspondiente a la declaración jurada y los números de facturas y recibos emitidos como constancia respaldatoria.
d) Declarar y especificar la documentación del consorcio en poder del administrador, detallando tipo y cantidad de libros.
e) Declarar, si la hubiere, la cuenta bancaria o cuentas bancarias del Consorcio.
f) Informar la cantidad de unidades que integran el consorcio y, de conocerlo, cuántas se encuentran deshabitadas.
g) Informar, si lo hubiere, cuántos y cuáles propietarios integran el Consejo de Propietarios, especificando sólo los números de unidades.
h) Informar cuantas Asambleas se realizaron en el período correspondiente a la declaración jurada.
i) Agregar copia certificada de la Asamblea Ordinaria del período correspondiente con el correspondiente balance del ejercicio y el presupuesto para el nuevo período.
j) Informar si el Consorcio cuenta con profesionales asesores, sus nombres y datos de matrícula.
k) Agregar copia certificada del acta de Asamblea en la que fue designado el administrador, en la que conste la cantidad de votos afirmativos y negativos, con detalle de los propietarios y representantes de unidades que votaron en uno y otro sentido, haciendo constar, al menos, el número de unidad.
Art.12: se suprime “En ningún caso procederá la instancia conciliatoria”.
Visto
La ley 941 de la ciudad autónoma de Buenos Aires (Boletín Oficial Nº 1601 del 03/01/2003) por la que se crea el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal; el decreto Nº 706 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (Boletín Oficial Nº 1710 del 11/06/2003), por el que se reglamenta la ley 941 y,
Considerando
El desarrollo tomado por los consorcios sometidos al régimen de la propiedad horizontal tanto en su faz económica cuánto de importancia en la calidad de vida de sus habitantes.
Que en la Ciudad autónoma de Buenos Aires se estima que más de un ochenta por ciento (80 %) de la población habita bajo el régimen de la propiedad horizontal.
Que se estima que el movimiento de expensas y contrataciones dentro de los inmuebles abarcados por el citado régimen significan la principal fuente de transacciones comerciales y de servicios que se registran en el ámbito de la ciudad.
Que la ley de Propiedad Horizontal prevé la existencia de un representante de los consorcistas que en la práctica y los reglamentos de copropiedad se lo ha denominado Administrador.
Que ante la inexistencia de título oficial de nivel universitario y de una carrera específica de Administrador de Consorcios y, por ende, de la falta de regulación que establezca deberes y facultades así como también sanciones a quienes ejerzan dicha actividad, se hace imprescindible homogeneizar criterios metodológicos y normativos que transparenten y fijen pautas razonables de relación entre los consorcistas contratantes y quienes brinden el servicio arriba mencionado.
Que la ley local Nº 941 y su reglamentación, de creación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, derivó en el comienzo de la regulación y control de quienes ejercen la actividad de Administradores de Consorcios en el éjido de la Ciudad de Buenos Aires pero resulta insuficiente, en su actual articulado, para ofrecer garantías necesarias para los propietarios que ponen en manos de los administradores buena parte de su patrimonio y condiciones de vida y relación.
Que en los últimos años, la tranquilidad espiritual y económica de gran cantidad de vecinos copropietarios y consorcistas se ha visto alterada por los continuos incumplimientos contractuales y mal desempeño en sus funciones y en la forma de prestar el servicio locado por parte de los administradores de PH que, más allá de los delitos penales que siempre deberán ser denunciados por ante la justicia criminal, no encuentran la debida atención en la justicia civil y no cuentan con la instancia administrativa previa y obligatoria prevista por la ley de Defensa del Consumidor aplicable a esta relación de consumo, a la luz de sus características propias y de la opiñión de la más notable doctrina civilista y comercialista actual y de buena parte de la jurisprudencia de los tribunales que han receptado favorablemente esta tesitura.
Que, conforme lo establece la referida ley de Defensa del Consumidor, es órgano de aplicación de su cometido en la Ciudad de Buenos Aires, la Dirección General de Defensa al Consumidor y el Usuario.
Por todo lo expuesto es que proponemos:
Modificar...
Ley 941
Art.2: únicamente personas de existencia visible podrán ser administradores.
Art.3: se suprime jurídicas y se agrega: “con la excepción de los casos en que los consorcios decidan exigirles su inscripción, cuyo costo quedará a cargo de dichos consorcios”.
Art.4: se suprime razón social quedando el inciso a) Nombre y apellido.
Se suprime en el inciso d) “En el caso de personas jurídicas...”.
Se agrega el inciso e) Informe comercial expedido por empresa proveedora del servicio reconocida en el mercado argentino, con una antigüedad no mayor a treinta (30) días de la presentación.
Art.9: se agregan las siguientes obligaciones:
I) Los administradores deben administrar el consorcio de copropietarios de Propiedad Horizontal, sujetándose a las normas vigentes, en especial a las provenientes de la Ley de Propiedad Horizontal y su reglamentación, del Código Civil y la Ley de Defensa del Consumidor 24.240 y su modificatoria en lo que comprendan a su actividad, la ley 941 del la ciudad autónoma de Buenos Aires y su reglamentación, el Reglamento de Copropiedad y Administración, el Reglamento Interno del edificio y las resoluciones válidas de las Asambleas de Propietarios y la normativa local referida al funcionamiento y mantenimiento de los edificios de propiedad horizontal y sus partes.
II) Comportarse con lealtad y buena fé en el desempeño de sus funciones.
III) Velar por los intereses del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal, ejecutar las decisiones válidas de la Asamblea de Propietarios, atender a la conservación de las cosas y partes comunes o bienes del Consorcio y la seguridad de la estructura del edificio.
IV) Llevar en legal y debida forma y rubricados los libros del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal, en conformidad con la legislación vigente y las normas laborales, cumplir con las disposiciones de los arts. 8 y 9 de esta ley en lo referente a contrataciones de servicios y las declaraciones anuales informativas.
V) En lo que respecta al Libro de Administración, este deberá cumplir con lo dispuesto en las normas y resoluciones técnicas contables y en las normas de contabilidad generalmente aceptadas, emitidas por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Capital Federal o entidad que lo reemplace.
VI) Ejecutar las resoluciones del Consorcio y hacer cumplir el Reglamento de Copropiedad y Administración y el Reglamento Interno, si lo hubiere,, a cuyos efectos deberá tomar todas las providencias que sean pertinentes y hacer efectuar las reparaciones, previa conformidad del Consorcio, y demás obras que requieran las cosas comunes, incluso las que por causa de las mismas deban practicarse en el interior de las unidades de propiedad exclusiva, cuyos propietarios no podrán oponerse a ello ni a las previas inspecciones del caso, así como en caso contrario y ante lo urgente del caso, requerir el auxilio de la fuerza pública.
VII) Mantener al día el pago de impuestos, tasas y contribuciones que afecten al inmueble en sus partes comunes.
VIII) Debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del Consorcio y de las sucesivas administraciones.
IX) Debe practicar la liquidación de expensas la que podrá ser mensual o bimestral, según las necesidades y decisión del Consorcio y recaudar los fondos necesarios para satisfacer las erogaciones del mismo. Debe presentarla de forma clara y precisa, de fácil comprensión y sencilla exposición, con minucioso detalle de los ingresos y erogaciones, éstos últimos con especial mención al servicio o producto adquirido, fecha, nombre del proveedor o vendedor, número de factura, ticket o recibo y monto total abonado.En caso de contratarse el servicio o pagarse el producto en varias cuotas, informar la cantidad y el monto total a pagar.Asimismo, debe detallar los emolumentos abonados al personal del edificio con igual detalle y claridad con que figuran en el Libro de Sueldos y Jornales, especificando rubros, aportes y contribuciones, cargas sociales, tareas especiales, horas suplementarias en cantidad y clase; etc. También deben figurar en la liquidación los números de CUIL del personal y el número de CUIT del consorcio, la clave de identificación del Consorcio ante el SUTHERH, el número de matrícula del inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal y el número de CUIT del administrador, su número de inscripción en el Registro Público de Administradores creado por ésta ley, su domicilio laboral, teléfono y correo electrónico, y el horario de atención a los consorcistas que nunca pueden ser inferior a seis horas diarias durante los días hábiles de la semana. Debe llevar las cuentas de cada unidad del Consorcio con todo detalle y precisión al tiempo que debe expresar por separado el resultado del período liquidado y su relación con el período pasado y el saldo que arrastrará al próximo período a liquidar.
X)Debe notificar a todos los propietarios dentro de las cuarenta y ocho (48) horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al Consorcio, así como también informar a los propietarios con el mismo lapso máximo de tiempo los convenios, contratos o acuerdos con los comuneros o terceros que hayan firmado en uso de sus atribuciones por deudas o contrataciones al tiempo que deben dar a conocer a los propietarios los correspondientes presupuestos que contengan detalle de los servicios a recibir, productos a adquirir o trabajos a realizar, con su debida vigencia y forma de pago antes de contratar servicios, productos u obras que comprometan el patrimonio del Consorcio.
XI)Los convenios de pago que celebre con comuneros deudores morosos y terceros deudores del Consorcio no podrán contener quitas en su capital ni disminución de tasas de interés que habitualmente se apliquen, sin la respectiva aprobación de la Asamblea. Dichos convenios en ningún caso devengarán costo alguno para con el Consorcio.
XII) En ningún caso, el administrador podrá designar personas físicas o jurídicas para que asistan, asesoren, patrocinen, elaboren dictámenes, informes o balances o realicen cualquier otra actividad profesional regulada legislativamente, sin previo acuerdo de la Asamblea.-
XIII) Deberá exigir a los proveedores y contratistas constancia fehaciente de la presentación de la declaración jurada y pago de cargas sociales y contribuciones y de certificados y pólizas activas de seguros de riesgos de trabajo, conforme la legislación vigente, tanto de sus titulares cuánto de la nómina completa del personal a cargo de dichas personas.-
XIV) Debe habilitar una cartelera en lugar del Consorcio que por razones de accesibilidad y estéticas sea adecuado, en la que se hará conocer todas las novedades referidas a días y horas de cumplimiento de servicios comunes, realización de trabajos u obras en el edificio; listado de personas físicas y jurídicas que prestan servicios en el Consorcio o lo proveen, con el nombre y número de documento de identidad de los dependientes que visitan o trabajan en el edificio; horarios a cumplir por el personal del Consorcio y la distribución diaria de tareas a realizar así como cualquier otra información de importancia para los comuneros. También, debe habilitar a disposición de los copropietarios dentro del edificio un libro de quejas y comunicaciones en el que debe notificarse con especial mención de día y hora de todas las novedades allí expuestas.
XV) Poner a disposición permanente y al sólo requerimiento de los condóminos los libros obligatorios y otros que lleve el Consorcio como también toda la documentación respaldatoria de la actividad del consorcio y su administración.
XVI) Debe solicitar a los propietarios del Consorcio fotocopia de la escritura traslativa de dominio, para llevar actualizado el Libro del Registro de Propietarios.El administrador queda facultado para solicitar con cargo a la unidad que no cumple, un certificado de dominio emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.
XVII) Convocar anualmente, como mínimo, a Asamblea Ordinaria con el propósito de rendir cuenta documentada de su gestión y solicitar su aprobación, y presentar el presupuesto de gastos y recursos para el período a iniciarse. Convocar, además, a las Asambleas Extraordinarias que sean necesarias o que sean solicitadas por el número mínimo de consorcistas que establezca el Reglamento de Copropiedad y Administración.
XVIII) Contratar las pólizas de seguros obligatorias y sobre otros riesgos que la Asamblea resuelva cubrir, debiendo remitir copias de las pólizas a los consorcistas.
XIX) Nombrar y despedir al personal del Consorcio, con acuerdo previo, por escrito, de la Asamblea.
XX) Remitir a los consorcistas los certificados de limpieza semestral de tanques de reserva de agua potable para consumo humano, con verificación de potabilidad y control bacteriológico.
XXI) Poner a disposición permanente de los consorcistas, dentro del edificio, el libro de inspecciones de ascensores.
XXII) Debe exhibir, a sólo requerimiento de cualquier consorcista, la documentación contable respaldatoria que se le solicite como los libros consorciales y las declaraciones juradas de aportes y contribuciones ante el Fisco y los recibos de sueldo del personal.
XXIII) Elevar a escritura pública las actas en las que consten modificaciones del Reglamento de Copropiedad y Administración e inscribirlas en el registro respectivo.
XXIV) Expedir copias certificadas de las actas y certificados de deuda por expensas comunes sobre las unidades funcionales y sobre el Consorcio de Propietarios a simple requerimiento de los interesados y/o del escribano interviniente en la escritura traslativa de dominio, entregando una copia del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio y una del Reglamento Interno, si lo hubiere e informando sobre la existencia de juicios en los que el Consorcio sea parte, ya sea en carácter de actor como demandado.
XXV) Deberá verificar la certificación hecha por escribano, policía o banco de las carta-poder o autorizaciones dadas por los titulares de dominio, previo a su asentamiento en el libro de actas en ocasión de Asamblea. En ningún caso el administrador certificará la firma de propietario alguno, sólo en oportunidad de presentarse un copropietario, dando testimonio de ello, en Asamblea y delante de otros pares le solicite lo propio al administrador.
XXVI) En ningún caso el administrador oficiará de secretario de actas durante la Asamblea. Dicha tarea recaerá en un propietario a elección de sus pares.
XXVII) Remitir a los consorcistas, dentro de los diez (10) días hábiles de celebrada la asamblea, copia del acta tomada fielmente de lo debatido y de las decisiones adoptadas, y comunicarlo mediante carta certificada a los propietarios ausentes.
XXVIII) Informar a los consorcistas el número o números de la o las cuentas bancarias en que se encuentran depositados los fondos del Consorcio, las que deberán estar a nombre del consorcio y con la firma registrada de al menos dos (2) copropietarios.
XXIX) Formular la denuncia judicial por violación de las prohibiciones previstas en el art.6 de la ley 13.512 y requerir ante el juez la convocatoria prevista en el art.10 de la citada norma y gestionar el cese de las infracciones contemplado en el art.15.
XXX) En caso de renuncia o remoción, dentro de los cinco (5) días hábiles de ser notificado con copia certificada del Acta de Asamblea de la designación de quien lo reemplace, deberá entregar los fondos y demás activos existentes a nombre del Consorcio, y en un plazo no mayor a quince (15) días hábiles, deberá entregar los libros y documentos del Consorcio y rendir cuenta documentada. Todo plazo mayor dispuesto por los Reglamentos de Copropiedad y Administración queda ajustado a lo dispuesto por el presente inciso.
XXXI) Tratar de resolver toda divergencia entre los copropietarios u ocupantes de las unidades del edificio, como amigable componedor.
XXXII) Al asumir la administración del Consorcio, deberá contratar a su cargo un seguro de caución en beneficio del consorcio de copropietarios por una suma equivalente a cinco (5) veces el monto correspondiente al promedio mensual de gastos del edificio en los últimos doce (12) meses.
Se promueve que los Consorcios cuyos reglamentos de copropiedad y administración no contemplen las obligaciones arriba citadas, modifiquen los mismos produciendo las incorporaciones necesarias para su actualización y armonización con el texto de esta norma.
Decreto 706/2003 (reglamentario de la ley 941)
Anexo I
Art.4: se agrega: La presentación de un informe comercial expedido por empresa proveedora del servicio reconocida en el mercado argentino, también será de presentación obligatoria anual.
Art.7: se modifica lo siguiente: ...”Respecto del requisito exigido por los incisos d) y e) del art.4 de la ley 941, la información estará disponible para los interesados en la oficina del Registro cuánto en la página web del GCBA.
Los interesados podrán acceder a toda la información contenida e la declaración jurada que deben presentar anualmente los administradores mediante la simple consulta en los sitios de Internet que se habiliten ingresando por nombre de administrador, por el que aparecerán todas las declaraciones de los Consorcios que administre o, bien, por domicilio del Consorcio, permitiéndose además ingresar por otros datos como ser CUIT del administrador o del Consorcio, documento de identidad o número de inscripción en el Registro Público del administrador.
Art.9º: se agrega a las especificaciones que cada administrador debe hacer con respecto a cada consorcio en que desempeñe sus tareas:
a) En medidas de seguridad: nombre de las personas físicas o jurídicas que se ocupan, domicilios, número de CUIT, número de habilitación o inscripción en registro público, si correspondiera, ART; si son personas jurídicas sus titulares, socios o representantes legales, según el tipo social.
b) Otros servicios: aquí se contemplan los de vigilancia o seguridad privada y los de desinfectación y desinsectación, debiendo contener los mismos datos de los proveedores que en “medidas de seguridad”.También aquí se deben añadir los servicios de mantenimiento y reparación eléctrica y de gas no suministrados por las empresas públicas de gestión privada prestadoras de dichos servicios. Se deberá detallar cada uno de los proveedores en igual medida y requisitos que en los items anteriores.
c) Declarar los honorarios percibidos por todo concepto durante el período correspondiente a la declaración jurada y los números de facturas y recibos emitidos como constancia respaldatoria.
d) Declarar y especificar la documentación del consorcio en poder del administrador, detallando tipo y cantidad de libros.
e) Declarar, si la hubiere, la cuenta bancaria o cuentas bancarias del Consorcio.
f) Informar la cantidad de unidades que integran el consorcio y, de conocerlo, cuántas se encuentran deshabitadas.
g) Informar, si lo hubiere, cuántos y cuáles propietarios integran el Consejo de Propietarios, especificando sólo los números de unidades.
h) Informar cuantas Asambleas se realizaron en el período correspondiente a la declaración jurada.
i) Agregar copia certificada de la Asamblea Ordinaria del período correspondiente con el correspondiente balance del ejercicio y el presupuesto para el nuevo período.
j) Informar si el Consorcio cuenta con profesionales asesores, sus nombres y datos de matrícula.
k) Agregar copia certificada del acta de Asamblea en la que fue designado el administrador, en la que conste la cantidad de votos afirmativos y negativos, con detalle de los propietarios y representantes de unidades que votaron en uno y otro sentido, haciendo constar, al menos, el número de unidad.
Art.12: se suprime “En ningún caso procederá la instancia conciliatoria”.
Proyecto de ley de reforma de la ley 13.512 elaborado por ReDeCo
PROYECTO DE LEY
DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPITULO 1
Constitución y objeto
Artículo 1.- Definición.- La propiedad horizontal es el derecho real autónomo sobre un inmueble, que otorga las facultades de usar, gozar y disponer, de conformidad con lo que establece esta Ley y el respectivo Reglamento de Propiedad y Administración.
Articulo 2.- Constitución.- El Derecho Real de Propiedad Horizontal sobre el inmueble y el Consorcio de Propietarios se constituyen con el otorgamiento por escritura pública del Reglamento de Propiedad y Administración, y sólo es oponible a terceros interesados de buena fe mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción.
El Reglamento de Propiedad y Administración integra el titulo de propiedad de la unidad funcional adquirida por titulo suficiente.
Artículo 3.- Unidad funcional.- El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, la que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento independiente por su naturaleza o destino, en comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la alícuota del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y de los bienes del consorcio, y puede abarcar una o mas unidades complementarias destinadas a servirla.
Artículo 4.- Cosas y partes comunes.- Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinen en el Reglamento de Propiedad y Administración. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecha exclusivo, sin perjuicio de su afectación al uso exclusivo de una o varias unidades funcionales.
Artículo 5.- Cosas y partes necesariamente comunes.- Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) El terreno;
b) Las que comuniquen unidades y a éstas con el exterior;
c) Los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) Los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) Los locales e instalaciones de los servicios centrales. Las cañerías que conduzcan fluidos o energía en toda su extensión si están embutidas y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional;
f) Los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
g) Los muros exteriores y los divisorios de unidades con cosas y partes comunes;
h) Las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas discapacitadas, fijas o móviles, externas a la unidad funcional y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Artículo 6.- Cosas y partes propias.- Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional, las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, sean previstas como tales en el Reglamento de Propiedad y Administración, sin perjuicio de las restricciones que imponga la convivencia ordenada.
Artículo 7.- Presunción de comunidad.- Se consideran comunes las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado en este Capítulo o en el Reglamento de Propiedad y Administración.
CAPÍTULO II
Consorcio
Artículo 8.- Persona jurídica.- El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales o el único propietario de todas ellas, constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la Asamblea, el Consejo de Propietarios, si lo hay, el Administrador y el Representante Legal del Consorcio, si el Administrador no lo fuese.
Artículo 9.- Patrimonio.- El patrimonio del Consorcio se integra con el fondo de reserva, otras recaudaciones, los créditos contra los consortes o terceros, las unidades funcionales que se le asignen o adquiera en el inmueble y en general las cosas y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su existencia.
Artículo 10.- Extinción del Consorcio.- La personalidad del Consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble.
CAPÍTULO III
Propietarios
Artículo 11.- Derechos. Inseparabilidad- El propietario puede enajenar su unidad funcional y constituir derechos reales o personales.
La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria y no puede realizarse separadamente respecto de éstas.
Artículo 12.- Determinación de la alícuota.- La alícuota que corresponde al propietario en la propiedad de las cosas y partes comunes y en los bienes del consorcio, se determina sobre la base de la superficie de su unidad funcional, con las precisiones complementarias que establezca el Reglamento de Propiedad y Administración.
Artículo 13.- Uso de cosas y partes comunes.- El propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
Artículo 14.-Utilización de muros comunes.- El propietario de una unidad funcional, puede instalar equipos de refrigeración, calefacción, ventilación, extracción u otros similares y utilizar los muros comunes en todo su espesor, si no causa perjuicios o molestias que excedan la normal tolerancia, con el alcance establecido en el Código Civil. Si la exceden, el propietario o el Consorcio afectados pueden pedir que el muro se restituya a su estado anterior, total o parcialmente.
Artículo 15.- Comunicación de unidades contiguas.- Los propietarios de unidades funcionales contiguas pueden comunicarlas, si no perjudican la seguridad del inmueble y previa notificación al Administrador.
Artículo 16.- Obligaciones- El propietario está obligado a:
a) Cumplir con las disposiciones del Reglamento de Propiedad y Administración y del reglamento interno, si lo hay;
b) Conservar en buen estado su unidad funcional;
c) Pagar en la proporción que le corresponde las expensas comunes ordinarias de administración y reparación de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarios para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador. También son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas discapacitadas, fijas o móviles y por las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
d) Pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea;
e) Contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
f) Permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio;
g) Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si no quiere que quede constituido en la unidad funcional.
Artículo 17.-Prohibiciones.- Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el Reglamento de Propiedad y Administración;
b) Perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier otra manera que exceda la normal tolerancia;
c) Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) Depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Artículo 18.-Responsabilidad de los propietarios.- La sentencia que se pronuncia contra el consorcio tiene autoridad de cosa juzgada con relación a los propietarios. Los propietarios responden subsidiariamente por las deudas del consorcio en la
sus alícuotas.
CAPÍTULO IV
Expensas y otras contribuciones
Artículo 19 .- Plazo para el pago.- El pago de expensas comunes y otras contribuciones a cargo de los propietarios y sus intereses, debe efectuarse dentro de los primeros diez (10) días de cada mes, salvo disposición en contrario del Reglamento de Propiedad y Administración, o de la Asamblea.
Artículo 20.- Liberación del pago.- Defensas.- Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo por renuncia al uso y goce de las cosas y partes comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional, salvo los dispuestos en el artículo 26°.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones, invocando derechos contra el consorcio por cualquier causa, salvo compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
Artículo 21.-Título ejecutivo- El certificado de deudas expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro, a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
CAPÍTULO V
Mutaciones materiales en cosas y partes comunes o bienes del consorcio.
Artículo 22.-Mejoras u obras nuevas.- Para realizar mejoras u obras nuevas que afecten las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, los propietarios o el consorcio requieren el consentimiento de la mayoría de propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicitó la autorización, si le fue denegada o la minoría afectada en su interés particular que se opuso a la autorización, si se concedió tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo contraria al Reglamento o a la ley, ponderando la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
Artículo 23.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad.- Si la mejora u obra nueva que afecta las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, aún cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
Artículo 24.-Mejoras u obras nuevas en interés particular.- Si la mejora u obra nueva autorizada en el interés particular, afecta a las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, el beneficiario debe efectuarlas a su costa y soportar los gastos de la modificación del Reglamento de Propiedad y Administración y de su inscripción registraI.- También quedan modificados de pleno derecho los títulos de las unidades, de lo que se debe tomar en los respectivos asientos registrales.
Artículo 25.- Reparaciones urgentes.- Cualquier propietario, en ausencia del Administrador y de los integrantes del Consejo de Propietarios, si existe, puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes o bienes del consorcio con el carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, las restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
Artículo 26.-Grave deterioro o destrucción del edificio.- En caso de grave deterioro o destrucci6n del edificio, la Asamblea puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. Si el costo de la reparación o reconstrucción es excesivo, la minoría está obligada a contribuir, pero cualquiera de sus integrantes puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros o por abdicación a favor del consorcio.
CAPÍTULO VI
Reglamento
Artículo 27.- Contenido.- El Reglamento de Propiedad y Administración debe contener:
a) Determinación del terreno;
b) Determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) Enumeración de los bienes propios;
d) Enumeración de las cosas y partes comunes;
e) Enumeración de los bienes del Consorcio;
f) Determinación de la alícuota de cada unidad;
g) Uso y goce de las cosas y partes comunes;
h) Uso y goce de los bienes del Consorcio;
i) Destino de las unidades funcionales;
j) Determinación de la proporción de las expensas comunes y de la oportunidad de su pago si son distintas de las previstas en esta Ley;
k) Facultades especiales de las Asambleas de Propietarios;
l) Facultades especiales del Consejo de Propietarios, si lo hay;
m) Designación, facultades y obligaciones especiales del Administrador.
CAPÍTULO VII
Asamblea
Artículo 28.- Facultades de la Asamblea.- La Asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) Las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la Ley o el Reglamento de Propiedad y Administración;
b) Las cuestiones atribuidas al Administrador o al Consejo de Propietarios, si lo hay, cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien represente el cinco (5) por ciento de las alícuotas con relación al conjunto;
c) Las cuestiones no contempladas como atribuciones del Administrador o del Consejo de Propietarios, si lo hay.
Artículo 29.-Convocatoria y quórum. Voluntad unánime.- Los propietarios
convocados a la Asamblea por medio fehaciente, con trascripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es inválido el tratamiento de otras temas salvo si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. La Asamblea puede autoconvocarse para deliberar sin necesidad de citación previa. Las decisiones que se adopten son válidas si el temario a tratar es aprobado por la unanimidad de los integrantes del Consorcio.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad del total de los propietarios aunque no lo hagan en Asamblea.
Salvo los casos especiales previstos en esta norma, hay quórum para deliberar cualquiera sea el número de propietarios presentes.
Artículo 30.- Ocupante no propietario.- El ocupante no propietario de la unidad funcional que acredite su legitimación ante el Administrador, puede asistir a las asambleas e intervenir en sus deliberaciones, sin derecho a voto, salvo oposición expresa del propietario de la unidad funcional respectiva.
Articulo 31.-Mayoría absoluta.- Las decisiones de la Asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de la proporción de las alícuotas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y quedan aprobadas a los quince (15) días de notificados, salvo que estos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de invalidez de la Asamblea caduca a los treinta (30) días contados desde que la decisión de la Asamblea tuvo principio de ejecución.
Artículo 32.- Conformidad expresa del titular.- Para la supresión o limitación de derechos acordados a los propietarios de unidades, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.
Artículo 33.- Actas.- Debe labrarse acta de la Asamblea en el libro respectivo, en el que deben firmar los presentes como constancia de su asistencia.
Las actas deben confeccionarse con el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o en su caso propuestas por la mayoría de los presentes y ser firmadas por el presidente de la Asamblea y dos (2) propietarios. Al pie de cada acta, el Administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.
Artículo 34.- Asamblea Judicial.- Si el Administrador o el Consejo de Propietarios, en subsidio, omiten convocar a la Asamblea cualquiera de los propietarios puede solicitar al juez la convocatoria de una Asamblea Judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia y convocar a ella a los propietarios por medio fehaciente en el domicilio especial previsto en el articulo 16° inciso g). La Asamblea Judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. El juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.
CAPÍTULO VIII
Consejo de propietarios
Artículo 35.-Atribuciones- La Asamblea, aunque no lo prevea el Reglamento, puede designar un Consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) Convocar a la Asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el
Administrador omite hacerlo;
b) Controlar los aspectos económicos del Consorcio;
c) Ejercer la administración del Consorcio en caso de vacancia o ausencia del Administrador y convocar a la Asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta (30) días de producida la vacancia.
Salvo los casos indicados en este artículo, el Consejo de propietarios no sustituye al Administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
CAPÍTULO IX
Administrador
Artículo 36.- Requisitos.- Administrador puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. Si no es propietario, o el Consorcio tiene más de diez (10) unidades debe ser elegido entre los que previa acreditación de solvencia moral, material y profesional estén inscriptos en el Registro de Administradores que determine la reglamentación de la jurisdicción que corresponda .Antes de asumir deberán inscribir a favor del Consorcio una garantía real o un seguro de caución por un monto que se determinará oportunamente.
Artículo 37.- Designación y remoción.- El Administrador designado en el Reglamento de Propiedad y Administración cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella; si dicha asamblea no se pronuncia sobre el tema, continúa hasta la próxima y asi sucesivamente. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la Asamblea, sin que
ello importe la reforma del Reglamento de Propiedad y Administración. La designación siempre será por un lapso no mayor a un (1) año, renovable indefinidamente, salvo decisión en contrario de la Asamblea.
Artículo 38.-Acreditación de la personería.- La personería del Administrador designado en el Reglamento de Propiedad y Administración, se acredita con testimonio del Reglamento en el que conste su inscripción registral.
La personería del Administrador designado por actos posteriores, se acredita con testimonio de la escritura pública otorgada por los consorcistas designados al efecto, que transcriba en lo pertinente el acta de la asamblea.
Para acreditar la personería ante los propietarios es suficiente la presentación de copia del acta de la asamblea.
Artículo 39.- Derechos y obligaciones.- El Administrador tiene los siguientes derechos y obligaciones y los propios del mandatario si lo fuere y, en especial, debe:
a) Convocar a la Asamblea, redactar el orden del día y labrar el acta respectiva, la que deberá ser por él notificada a todos los propietarios en un plazo no mayor a diez (10) días hábiles;
b) Ejecutar las decisiones de la Asamblea;
c) Atender la conservación de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio de la seguridad de la estructura del edificio:
d) Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas.- Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el Administrador debe requerir la autorización previa de la Asamblea;
e) Practicar una (1) vez por año calendario de su gestión un balance o rendición de cuentas y un presupuesto de recursos y gastos para el ejercicio entrante, conforme las recomendaciones que para tales fines han realizado el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Capital Federal o colegios, asociaciones o consejos profesionales o de graduados representativos de los profesionales en ciencias económicas de la jurisdicción que corresponda. Dichos balance o rendición de cuentas y presupuesto anuales serán sometidos a consideración de la Asamblea para su tratamiento, análisis y posterior aprobación o desaprobación.
f) Nombrar y despedir el personal del consorcio, con acuerdo de la Asamblea;
g) Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral y previsional;
h) Mantener asegurado el inmueble contra incendio y otros riesgos que la Asamblea resuelva cubrir;
i) Llevar en legal forma los libros de actas, de administración y de registro de
propietarios.- También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del Consorcio y de las sucesivas administraciones;
j) En caso de renuncia o remoción, dentro de los quince (15) días hábiles debe entregar a quien lo reemplace los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas:
k) Notificar a todos los propietarios inmediatamente y en ningún caso después de las cuarenta y ocho (48) horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al Consorcio;
l) A pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de cinco (5) días hábiles el certificado de deudas y de créditos del Consorcio por todo concepto y de la existencia de reclamos administrativos o judiciales.
ll) A pedido de parte interesada, dentro del plazo de cinco (5) días hábiles, dar copia del Reglamento de Propiedad y Administración.
Artículo 40.-Certificado de deudas y de créditos- Toda constitución, transmisión o modificación, voluntaria o forzosa de derechos reales sobre las unidades funcionales, debe realizarse teniendo a la vista el certificado previsto en el artículo anterior inciso k), el que tiene vigencia por diez (10) días hábiles.
Si en el certificado consta la deuda liquida y exigible, su monto debe ser retenido por el autorizante del acto respectivo a los fines de su extinción.
Sólo son oponibles al adquirente las deudas y reclamos administrativos o judiciales que consten en el certificado. Si el Administrador debidamente requerido omite expedir dicho certificado, debe dejarse constancia de ello al celebrarse el acto respectivo.
El Administrador responde solidariamente con el anterior titular del derecho, por las deudas y reclamos administrativos o judiciales no certificados, sin perjuicio de la repetición contra este último.
Si el adquirente manifiesta en forma expresa que asume las deudas y afronta los reclamos administrativos y judiciales, no es obligatorio para el autorizante requerir la certificación respectiva, debiendo dejarse constancia de ello en el acto que se otorgue.
Artículo 41.- Ingreso a la unidad.- El Administrador puede ingresar a la unidad funcional para realizar reparaciones urgentes ante la existencia de grave peligro o perjuicio para otra unidad funcional, cosas y partes comunes o bienes del consorcio, si el propietario u ocupante está ausente. Debe requerir la presencia de un escribano para que constate las actividades desarrolladas durante el ingreso y permanencia en la unidad, con el fin de asegurar la privacidad y resguardar los bienes.
CAPÍTULO X
Representante Legal
Artículo 42: El representante legal del Consorcio con carácter de mandatario será designado por la Asamblea y dicha condición podrá recaer en el Administrador, uno o más propietarios o uno o más terceras personas humanas o jurídicas.
CAPÍTULO XI
Subconsorcios
Artículo 43.-Sectores con independencia.- En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el Reglamento de Propiedad y Administración puede prever la existencia de sectores con independencia económica, funcional o administrativa, en todo aquello que no gravite sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una Subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones debe regularse especialmente y puede designarse un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la Asamblea resuelve en definitiva. Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
CAPÍTULO XI
Conjuntos habitacionales reducidos
Artíulo 44.-Unidades funcionales mínimas- A los conjuntos habitacionales de no más de cuatro (4) unidades funcionales, que se desarrollen en no más de dos plantas, no le son aplicables obligatoriamente, en lo pertinente, las disposiciones de los artículos 8°, 27° a 42°. En tal caso, la afectación del edificio al régimen de esta Ley se establece mediante escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble, en la cual el titular o titulares del dominio del inmueble, expresan su voluntad de someterlo al mismo y que debe contener las especificaciones previstas para el Reglamento de Propiedad y Administración en los incisos a) al f) del artículo 27°.
A dichos conjuntos habitacionales les son aplicables supletoriamente las normas del condominio del Título VIIl del Libro IlI del Código Civil compatibles con este régimen.
CAPÍTULO XII
Disposiciones procesales. Sanciones
Artículo 45.- Régimen.- En caso de violación por un propietario u ocupante de las
prohibiciones establecidas en esta Ley o en el Reglamento de Propiedad y Administración, o de incumplimiento de la obligación del artículo 16° inciso f) y sin perjuicio de las demás acciones que correspondan, el Consorcio o cualquier propietario afectado tiene acción para hacer cesar la infracción, la que debe substanciarse en una única audiencia en la que las partes deben acompañar toda la prueba de que intenten valerse. El juez puede ordenar allanamientos.
La sentencia debe dictarse dentro de los cinco (5) días posteriores a la audiencia, y disponer el cese de la infracción, pudiendo imponer multas, en beneficio del fisco respectivo, de hasta el diez (10) por ciento de la valuación fiscal de la unidad funcional.
Sin perjuicio de lo expuesto precedentemente, si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reincidencia.
CAPÍTULO XIII
Prehorizontalidad
Artículo 46.- Ámbito.- Los contratos preliminares con relación a unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la Propiedad Horizontal deben sujetarse también a las disposiciones de este Capítulo.
Artículo 47.- Seguro obligatorio.- Para poder celebrar contratos preliminares sobre unidades funcionales construidas o proyectadas bajo el régimen de Propiedad Horizontal, el titular del dominio del inmueble afectado debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación, de acuerdo a lo convenido, por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no hubiera asumido en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este articulo priva, al titular del dominio, de todo derecho contra el adquirente, salvo los que le corresponden por el cumplimiento íntegro de sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.
Articulo 48.- Exclusiones .- Están excluidos de la aplicación de estas normas los contratos preliminares siguientes:
a) Aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulte de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) Los que versen sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) Los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.
CAPÍTULO XIV
Disposiciones generales
Artículo 49.- Vivienda del personal del Consorcio.- En los edificios de Propiedad Horizontal donde se haya construido vivienda para el personal, no podrá alterarse el destino de la misma mientras el trabajador se encuentre habitándola El cambio de destino, estando la vivienda desocupada, deberá resolverse por el voto unánime de los propietarios.
Artículo 50.- Orden público.- Las normas de la presente ley, salvo que se dispusiere lo contrario, son de orden público y de aplicación inmediata.
Artículo 51.- Derogaciones.- Derógase la Ley N° 13.512 y su Decreto Reglamentario N° 18.734/49, Ley N° 19.724, Ley N° 20.276. y el artículo 2617 del Código Civil.
Artículo 52.- De forma...
DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPITULO 1
Constitución y objeto
Artículo 1.- Definición.- La propiedad horizontal es el derecho real autónomo sobre un inmueble, que otorga las facultades de usar, gozar y disponer, de conformidad con lo que establece esta Ley y el respectivo Reglamento de Propiedad y Administración.
Articulo 2.- Constitución.- El Derecho Real de Propiedad Horizontal sobre el inmueble y el Consorcio de Propietarios se constituyen con el otorgamiento por escritura pública del Reglamento de Propiedad y Administración, y sólo es oponible a terceros interesados de buena fe mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción.
El Reglamento de Propiedad y Administración integra el titulo de propiedad de la unidad funcional adquirida por titulo suficiente.
Artículo 3.- Unidad funcional.- El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, la que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento independiente por su naturaleza o destino, en comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la alícuota del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y de los bienes del consorcio, y puede abarcar una o mas unidades complementarias destinadas a servirla.
Artículo 4.- Cosas y partes comunes.- Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinen en el Reglamento de Propiedad y Administración. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecha exclusivo, sin perjuicio de su afectación al uso exclusivo de una o varias unidades funcionales.
Artículo 5.- Cosas y partes necesariamente comunes.- Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) El terreno;
b) Las que comuniquen unidades y a éstas con el exterior;
c) Los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) Los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) Los locales e instalaciones de los servicios centrales. Las cañerías que conduzcan fluidos o energía en toda su extensión si están embutidas y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional;
f) Los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
g) Los muros exteriores y los divisorios de unidades con cosas y partes comunes;
h) Las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas discapacitadas, fijas o móviles, externas a la unidad funcional y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Artículo 6.- Cosas y partes propias.- Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional, las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, sean previstas como tales en el Reglamento de Propiedad y Administración, sin perjuicio de las restricciones que imponga la convivencia ordenada.
Artículo 7.- Presunción de comunidad.- Se consideran comunes las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado en este Capítulo o en el Reglamento de Propiedad y Administración.
CAPÍTULO II
Consorcio
Artículo 8.- Persona jurídica.- El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales o el único propietario de todas ellas, constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la Asamblea, el Consejo de Propietarios, si lo hay, el Administrador y el Representante Legal del Consorcio, si el Administrador no lo fuese.
Artículo 9.- Patrimonio.- El patrimonio del Consorcio se integra con el fondo de reserva, otras recaudaciones, los créditos contra los consortes o terceros, las unidades funcionales que se le asignen o adquiera en el inmueble y en general las cosas y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su existencia.
Artículo 10.- Extinción del Consorcio.- La personalidad del Consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble.
CAPÍTULO III
Propietarios
Artículo 11.- Derechos. Inseparabilidad- El propietario puede enajenar su unidad funcional y constituir derechos reales o personales.
La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria y no puede realizarse separadamente respecto de éstas.
Artículo 12.- Determinación de la alícuota.- La alícuota que corresponde al propietario en la propiedad de las cosas y partes comunes y en los bienes del consorcio, se determina sobre la base de la superficie de su unidad funcional, con las precisiones complementarias que establezca el Reglamento de Propiedad y Administración.
Artículo 13.- Uso de cosas y partes comunes.- El propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
Artículo 14.-Utilización de muros comunes.- El propietario de una unidad funcional, puede instalar equipos de refrigeración, calefacción, ventilación, extracción u otros similares y utilizar los muros comunes en todo su espesor, si no causa perjuicios o molestias que excedan la normal tolerancia, con el alcance establecido en el Código Civil. Si la exceden, el propietario o el Consorcio afectados pueden pedir que el muro se restituya a su estado anterior, total o parcialmente.
Artículo 15.- Comunicación de unidades contiguas.- Los propietarios de unidades funcionales contiguas pueden comunicarlas, si no perjudican la seguridad del inmueble y previa notificación al Administrador.
Artículo 16.- Obligaciones- El propietario está obligado a:
a) Cumplir con las disposiciones del Reglamento de Propiedad y Administración y del reglamento interno, si lo hay;
b) Conservar en buen estado su unidad funcional;
c) Pagar en la proporción que le corresponde las expensas comunes ordinarias de administración y reparación de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarios para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador. También son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas discapacitadas, fijas o móviles y por las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
d) Pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea;
e) Contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
f) Permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio;
g) Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si no quiere que quede constituido en la unidad funcional.
Artículo 17.-Prohibiciones.- Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el Reglamento de Propiedad y Administración;
b) Perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier otra manera que exceda la normal tolerancia;
c) Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) Depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Artículo 18.-Responsabilidad de los propietarios.- La sentencia que se pronuncia contra el consorcio tiene autoridad de cosa juzgada con relación a los propietarios. Los propietarios responden subsidiariamente por las deudas del consorcio en la
sus alícuotas.
CAPÍTULO IV
Expensas y otras contribuciones
Artículo 19 .- Plazo para el pago.- El pago de expensas comunes y otras contribuciones a cargo de los propietarios y sus intereses, debe efectuarse dentro de los primeros diez (10) días de cada mes, salvo disposición en contrario del Reglamento de Propiedad y Administración, o de la Asamblea.
Artículo 20.- Liberación del pago.- Defensas.- Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo por renuncia al uso y goce de las cosas y partes comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional, salvo los dispuestos en el artículo 26°.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones, invocando derechos contra el consorcio por cualquier causa, salvo compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.
Artículo 21.-Título ejecutivo- El certificado de deudas expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro, a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
CAPÍTULO V
Mutaciones materiales en cosas y partes comunes o bienes del consorcio.
Artículo 22.-Mejoras u obras nuevas.- Para realizar mejoras u obras nuevas que afecten las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, los propietarios o el consorcio requieren el consentimiento de la mayoría de propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicitó la autorización, si le fue denegada o la minoría afectada en su interés particular que se opuso a la autorización, si se concedió tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo contraria al Reglamento o a la ley, ponderando la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
Artículo 23.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad.- Si la mejora u obra nueva que afecta las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, aún cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
Artículo 24.-Mejoras u obras nuevas en interés particular.- Si la mejora u obra nueva autorizada en el interés particular, afecta a las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, el beneficiario debe efectuarlas a su costa y soportar los gastos de la modificación del Reglamento de Propiedad y Administración y de su inscripción registraI.- También quedan modificados de pleno derecho los títulos de las unidades, de lo que se debe tomar en los respectivos asientos registrales.
Artículo 25.- Reparaciones urgentes.- Cualquier propietario, en ausencia del Administrador y de los integrantes del Consejo de Propietarios, si existe, puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes o bienes del consorcio con el carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, las restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
Artículo 26.-Grave deterioro o destrucción del edificio.- En caso de grave deterioro o destrucci6n del edificio, la Asamblea puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. Si el costo de la reparación o reconstrucción es excesivo, la minoría está obligada a contribuir, pero cualquiera de sus integrantes puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros o por abdicación a favor del consorcio.
CAPÍTULO VI
Reglamento
Artículo 27.- Contenido.- El Reglamento de Propiedad y Administración debe contener:
a) Determinación del terreno;
b) Determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) Enumeración de los bienes propios;
d) Enumeración de las cosas y partes comunes;
e) Enumeración de los bienes del Consorcio;
f) Determinación de la alícuota de cada unidad;
g) Uso y goce de las cosas y partes comunes;
h) Uso y goce de los bienes del Consorcio;
i) Destino de las unidades funcionales;
j) Determinación de la proporción de las expensas comunes y de la oportunidad de su pago si son distintas de las previstas en esta Ley;
k) Facultades especiales de las Asambleas de Propietarios;
l) Facultades especiales del Consejo de Propietarios, si lo hay;
m) Designación, facultades y obligaciones especiales del Administrador.
CAPÍTULO VII
Asamblea
Artículo 28.- Facultades de la Asamblea.- La Asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) Las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la Ley o el Reglamento de Propiedad y Administración;
b) Las cuestiones atribuidas al Administrador o al Consejo de Propietarios, si lo hay, cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien represente el cinco (5) por ciento de las alícuotas con relación al conjunto;
c) Las cuestiones no contempladas como atribuciones del Administrador o del Consejo de Propietarios, si lo hay.
Artículo 29.-Convocatoria y quórum. Voluntad unánime.- Los propietarios
convocados a la Asamblea por medio fehaciente, con trascripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es inválido el tratamiento de otras temas salvo si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. La Asamblea puede autoconvocarse para deliberar sin necesidad de citación previa. Las decisiones que se adopten son válidas si el temario a tratar es aprobado por la unanimidad de los integrantes del Consorcio.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad del total de los propietarios aunque no lo hagan en Asamblea.
Salvo los casos especiales previstos en esta norma, hay quórum para deliberar cualquiera sea el número de propietarios presentes.
Artículo 30.- Ocupante no propietario.- El ocupante no propietario de la unidad funcional que acredite su legitimación ante el Administrador, puede asistir a las asambleas e intervenir en sus deliberaciones, sin derecho a voto, salvo oposición expresa del propietario de la unidad funcional respectiva.
Articulo 31.-Mayoría absoluta.- Las decisiones de la Asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de la proporción de las alícuotas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y quedan aprobadas a los quince (15) días de notificados, salvo que estos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de invalidez de la Asamblea caduca a los treinta (30) días contados desde que la decisión de la Asamblea tuvo principio de ejecución.
Artículo 32.- Conformidad expresa del titular.- Para la supresión o limitación de derechos acordados a los propietarios de unidades, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.
Artículo 33.- Actas.- Debe labrarse acta de la Asamblea en el libro respectivo, en el que deben firmar los presentes como constancia de su asistencia.
Las actas deben confeccionarse con el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o en su caso propuestas por la mayoría de los presentes y ser firmadas por el presidente de la Asamblea y dos (2) propietarios. Al pie de cada acta, el Administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.
Artículo 34.- Asamblea Judicial.- Si el Administrador o el Consejo de Propietarios, en subsidio, omiten convocar a la Asamblea cualquiera de los propietarios puede solicitar al juez la convocatoria de una Asamblea Judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia y convocar a ella a los propietarios por medio fehaciente en el domicilio especial previsto en el articulo 16° inciso g). La Asamblea Judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. El juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.
CAPÍTULO VIII
Consejo de propietarios
Artículo 35.-Atribuciones- La Asamblea, aunque no lo prevea el Reglamento, puede designar un Consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) Convocar a la Asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el
Administrador omite hacerlo;
b) Controlar los aspectos económicos del Consorcio;
c) Ejercer la administración del Consorcio en caso de vacancia o ausencia del Administrador y convocar a la Asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta (30) días de producida la vacancia.
Salvo los casos indicados en este artículo, el Consejo de propietarios no sustituye al Administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
CAPÍTULO IX
Administrador
Artículo 36.- Requisitos.- Administrador puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. Si no es propietario, o el Consorcio tiene más de diez (10) unidades debe ser elegido entre los que previa acreditación de solvencia moral, material y profesional estén inscriptos en el Registro de Administradores que determine la reglamentación de la jurisdicción que corresponda .Antes de asumir deberán inscribir a favor del Consorcio una garantía real o un seguro de caución por un monto que se determinará oportunamente.
Artículo 37.- Designación y remoción.- El Administrador designado en el Reglamento de Propiedad y Administración cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella; si dicha asamblea no se pronuncia sobre el tema, continúa hasta la próxima y asi sucesivamente. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la Asamblea, sin que
ello importe la reforma del Reglamento de Propiedad y Administración. La designación siempre será por un lapso no mayor a un (1) año, renovable indefinidamente, salvo decisión en contrario de la Asamblea.
Artículo 38.-Acreditación de la personería.- La personería del Administrador designado en el Reglamento de Propiedad y Administración, se acredita con testimonio del Reglamento en el que conste su inscripción registral.
La personería del Administrador designado por actos posteriores, se acredita con testimonio de la escritura pública otorgada por los consorcistas designados al efecto, que transcriba en lo pertinente el acta de la asamblea.
Para acreditar la personería ante los propietarios es suficiente la presentación de copia del acta de la asamblea.
Artículo 39.- Derechos y obligaciones.- El Administrador tiene los siguientes derechos y obligaciones y los propios del mandatario si lo fuere y, en especial, debe:
a) Convocar a la Asamblea, redactar el orden del día y labrar el acta respectiva, la que deberá ser por él notificada a todos los propietarios en un plazo no mayor a diez (10) días hábiles;
b) Ejecutar las decisiones de la Asamblea;
c) Atender la conservación de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio de la seguridad de la estructura del edificio:
d) Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas.- Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el Administrador debe requerir la autorización previa de la Asamblea;
e) Practicar una (1) vez por año calendario de su gestión un balance o rendición de cuentas y un presupuesto de recursos y gastos para el ejercicio entrante, conforme las recomendaciones que para tales fines han realizado el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Capital Federal o colegios, asociaciones o consejos profesionales o de graduados representativos de los profesionales en ciencias económicas de la jurisdicción que corresponda. Dichos balance o rendición de cuentas y presupuesto anuales serán sometidos a consideración de la Asamblea para su tratamiento, análisis y posterior aprobación o desaprobación.
f) Nombrar y despedir el personal del consorcio, con acuerdo de la Asamblea;
g) Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral y previsional;
h) Mantener asegurado el inmueble contra incendio y otros riesgos que la Asamblea resuelva cubrir;
i) Llevar en legal forma los libros de actas, de administración y de registro de
propietarios.- También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del Consorcio y de las sucesivas administraciones;
j) En caso de renuncia o remoción, dentro de los quince (15) días hábiles debe entregar a quien lo reemplace los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas:
k) Notificar a todos los propietarios inmediatamente y en ningún caso después de las cuarenta y ocho (48) horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al Consorcio;
l) A pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de cinco (5) días hábiles el certificado de deudas y de créditos del Consorcio por todo concepto y de la existencia de reclamos administrativos o judiciales.
ll) A pedido de parte interesada, dentro del plazo de cinco (5) días hábiles, dar copia del Reglamento de Propiedad y Administración.
Artículo 40.-Certificado de deudas y de créditos- Toda constitución, transmisión o modificación, voluntaria o forzosa de derechos reales sobre las unidades funcionales, debe realizarse teniendo a la vista el certificado previsto en el artículo anterior inciso k), el que tiene vigencia por diez (10) días hábiles.
Si en el certificado consta la deuda liquida y exigible, su monto debe ser retenido por el autorizante del acto respectivo a los fines de su extinción.
Sólo son oponibles al adquirente las deudas y reclamos administrativos o judiciales que consten en el certificado. Si el Administrador debidamente requerido omite expedir dicho certificado, debe dejarse constancia de ello al celebrarse el acto respectivo.
El Administrador responde solidariamente con el anterior titular del derecho, por las deudas y reclamos administrativos o judiciales no certificados, sin perjuicio de la repetición contra este último.
Si el adquirente manifiesta en forma expresa que asume las deudas y afronta los reclamos administrativos y judiciales, no es obligatorio para el autorizante requerir la certificación respectiva, debiendo dejarse constancia de ello en el acto que se otorgue.
Artículo 41.- Ingreso a la unidad.- El Administrador puede ingresar a la unidad funcional para realizar reparaciones urgentes ante la existencia de grave peligro o perjuicio para otra unidad funcional, cosas y partes comunes o bienes del consorcio, si el propietario u ocupante está ausente. Debe requerir la presencia de un escribano para que constate las actividades desarrolladas durante el ingreso y permanencia en la unidad, con el fin de asegurar la privacidad y resguardar los bienes.
CAPÍTULO X
Representante Legal
Artículo 42: El representante legal del Consorcio con carácter de mandatario será designado por la Asamblea y dicha condición podrá recaer en el Administrador, uno o más propietarios o uno o más terceras personas humanas o jurídicas.
CAPÍTULO XI
Subconsorcios
Artículo 43.-Sectores con independencia.- En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el Reglamento de Propiedad y Administración puede prever la existencia de sectores con independencia económica, funcional o administrativa, en todo aquello que no gravite sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una Subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones debe regularse especialmente y puede designarse un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la Asamblea resuelve en definitiva. Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
CAPÍTULO XI
Conjuntos habitacionales reducidos
Artíulo 44.-Unidades funcionales mínimas- A los conjuntos habitacionales de no más de cuatro (4) unidades funcionales, que se desarrollen en no más de dos plantas, no le son aplicables obligatoriamente, en lo pertinente, las disposiciones de los artículos 8°, 27° a 42°. En tal caso, la afectación del edificio al régimen de esta Ley se establece mediante escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble, en la cual el titular o titulares del dominio del inmueble, expresan su voluntad de someterlo al mismo y que debe contener las especificaciones previstas para el Reglamento de Propiedad y Administración en los incisos a) al f) del artículo 27°.
A dichos conjuntos habitacionales les son aplicables supletoriamente las normas del condominio del Título VIIl del Libro IlI del Código Civil compatibles con este régimen.
CAPÍTULO XII
Disposiciones procesales. Sanciones
Artículo 45.- Régimen.- En caso de violación por un propietario u ocupante de las
prohibiciones establecidas en esta Ley o en el Reglamento de Propiedad y Administración, o de incumplimiento de la obligación del artículo 16° inciso f) y sin perjuicio de las demás acciones que correspondan, el Consorcio o cualquier propietario afectado tiene acción para hacer cesar la infracción, la que debe substanciarse en una única audiencia en la que las partes deben acompañar toda la prueba de que intenten valerse. El juez puede ordenar allanamientos.
La sentencia debe dictarse dentro de los cinco (5) días posteriores a la audiencia, y disponer el cese de la infracción, pudiendo imponer multas, en beneficio del fisco respectivo, de hasta el diez (10) por ciento de la valuación fiscal de la unidad funcional.
Sin perjuicio de lo expuesto precedentemente, si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reincidencia.
CAPÍTULO XIII
Prehorizontalidad
Artículo 46.- Ámbito.- Los contratos preliminares con relación a unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la Propiedad Horizontal deben sujetarse también a las disposiciones de este Capítulo.
Artículo 47.- Seguro obligatorio.- Para poder celebrar contratos preliminares sobre unidades funcionales construidas o proyectadas bajo el régimen de Propiedad Horizontal, el titular del dominio del inmueble afectado debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación, de acuerdo a lo convenido, por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no hubiera asumido en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este articulo priva, al titular del dominio, de todo derecho contra el adquirente, salvo los que le corresponden por el cumplimiento íntegro de sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.
Articulo 48.- Exclusiones .- Están excluidos de la aplicación de estas normas los contratos preliminares siguientes:
a) Aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulte de la partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) Los que versen sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) Los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.
CAPÍTULO XIV
Disposiciones generales
Artículo 49.- Vivienda del personal del Consorcio.- En los edificios de Propiedad Horizontal donde se haya construido vivienda para el personal, no podrá alterarse el destino de la misma mientras el trabajador se encuentre habitándola El cambio de destino, estando la vivienda desocupada, deberá resolverse por el voto unánime de los propietarios.
Artículo 50.- Orden público.- Las normas de la presente ley, salvo que se dispusiere lo contrario, son de orden público y de aplicación inmediata.
Artículo 51.- Derogaciones.- Derógase la Ley N° 13.512 y su Decreto Reglamentario N° 18.734/49, Ley N° 19.724, Ley N° 20.276. y el artículo 2617 del Código Civil.
Artículo 52.- De forma...
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Reafirmación de los Derechos del Consorcista
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LOS CONSORCISTAS DECIMOS BASTA DE ABUSOS Y DE EXCLUSIÓN
LOS CONSORCISTAS DECIMOS BASTA DE ABUSOS Y DE EXCLUSIÓN
Buenos Aires, febrero 13 de 2008.-
A los Consorcistas de PH
de la República,
A la opinión pública en general
Ante un nuevo atropello en el que pretenden, reiteradamente, excluirnos de la discusión salarial con nuestros empleados en nuestros Consorcios y lesionar, aún más, nuestros esmirriados patrimonios consorciales, es que los CONSORCISTAS decimos basta de pretender excluirnos de lo que por propio derecho nos corresponde:
• No queremos ni aceptaremos más que se tomen decisiones de aumentos de salarios de los trabajadores de edificios de PH sin nuestra participación y consenso.
• No queremos ni aceptaremos más que se aumenten salarios a nuestras espaldas que nosotros abonamos y por encima de la inflación que el propio Estado (que obstruye nuestra participación en paritarias) declara existir.
• No queremos ni aceptaremos más que entidades que dicen representar a quienes nos brindan el servicio de administración de consorcios acuerden a nuestras espaldas, sin mandato expreso y en evidente contubernio con la representación sindical de los trabajadores. Más aún, cuando una de dichas organizaciones (AIERH) ha sido creada por el propio sindicato.
• No queremos ni aceptaremos más que todos los años se reúnan a nuestras espaldas los falsos protagonistas de la realidad consorcial y no discutan JAMÁS nuevas condiciones laborales de nuestros dependientes.
• No queremos ni aceptaremos más ser los convidados de piedra al banquete de los intereses corporativos y burocráticos y de los adulones oficialistas.
Por todo ello, realizamos de modo reiterado un fuerte y claro llamado de atención al Ministerio de Trabajo de la Nación, en la persona de su cabeza, Dr.Carlos A. Tomada, a la Federación de Trabajadores de Edificios de PH, en la persona de su secretario general, Sr. Victor Santa María y a los dirigentes de los tres nucleamientos que dicen representar a los administradores de consorcios a que cesen en su obstinada y permanente oposición a que los genuinos representantes de los consorcistas participen de manera decisoria en el Convenio Colectivo de Trabajo del sector.
Dicha convocatoria a la reflexión la hacemos en nombre de millones de consorcistas perjudicados, de nuestros derechos y garantías conculcados, de los derechos de los trabajadores a discutir modalidades laborales y salarios con sus verdaderos empleadores y del respeto por la instituciones de la República.-
Ana María Huertas Presidenta UCRA MDP
Jorge C. Resqui Pizarro Coordinador Gral. ReDeCo
Buenos Aires, febrero 13 de 2008.-
A los Consorcistas de PH
de la República,
A la opinión pública en general
Ante un nuevo atropello en el que pretenden, reiteradamente, excluirnos de la discusión salarial con nuestros empleados en nuestros Consorcios y lesionar, aún más, nuestros esmirriados patrimonios consorciales, es que los CONSORCISTAS decimos basta de pretender excluirnos de lo que por propio derecho nos corresponde:
• No queremos ni aceptaremos más que se tomen decisiones de aumentos de salarios de los trabajadores de edificios de PH sin nuestra participación y consenso.
• No queremos ni aceptaremos más que se aumenten salarios a nuestras espaldas que nosotros abonamos y por encima de la inflación que el propio Estado (que obstruye nuestra participación en paritarias) declara existir.
• No queremos ni aceptaremos más que entidades que dicen representar a quienes nos brindan el servicio de administración de consorcios acuerden a nuestras espaldas, sin mandato expreso y en evidente contubernio con la representación sindical de los trabajadores. Más aún, cuando una de dichas organizaciones (AIERH) ha sido creada por el propio sindicato.
• No queremos ni aceptaremos más que todos los años se reúnan a nuestras espaldas los falsos protagonistas de la realidad consorcial y no discutan JAMÁS nuevas condiciones laborales de nuestros dependientes.
• No queremos ni aceptaremos más ser los convidados de piedra al banquete de los intereses corporativos y burocráticos y de los adulones oficialistas.
Por todo ello, realizamos de modo reiterado un fuerte y claro llamado de atención al Ministerio de Trabajo de la Nación, en la persona de su cabeza, Dr.Carlos A. Tomada, a la Federación de Trabajadores de Edificios de PH, en la persona de su secretario general, Sr. Victor Santa María y a los dirigentes de los tres nucleamientos que dicen representar a los administradores de consorcios a que cesen en su obstinada y permanente oposición a que los genuinos representantes de los consorcistas participen de manera decisoria en el Convenio Colectivo de Trabajo del sector.
Dicha convocatoria a la reflexión la hacemos en nombre de millones de consorcistas perjudicados, de nuestros derechos y garantías conculcados, de los derechos de los trabajadores a discutir modalidades laborales y salarios con sus verdaderos empleadores y del respeto por la instituciones de la República.-
Ana María Huertas Presidenta UCRA MDP
Jorge C. Resqui Pizarro Coordinador Gral. ReDeCo
NO A LAS SUMAS FIJAS SIN LA PARTICIPACIÓN DE LOS CONSORCISTAS
NO A LAS SUMAS FIJAS SIN LA PARTICIPACIÓN DE LOS
CONSORCISTAS
Diciembre de 2007.-
A los Consorcistas de la
República y a la
Opinión Pública en gral.
Declaramos nuestro más enérgico repudio a este nuevo atropello que resiente, aún más, nuestras alicaídas economías consorciales, máxime cuando, de manera repetida e inconsulta, los representantes de los administradores de consorcios deciden por nuestros patrimonios y nuestros Consorcios, sin mandato expreso en ese sentido.-
Se impone la hora que el Estado Republicano -mediante la autoridad de aplicación que constituye el Ministerio de Trabajo- instrumente los medios para que los auténticos representantes de los Consorcistas –es decir, nosotros mismos- entablezcamos negociaciones serias, justas e igualitarias con los representantes de los trabajadores de nuestros Consorcios.-
Por ello y para continuar nuestra permanente prédica y brega por los derechos e intereses de los Consorcistas, ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista) y UCRAMdP (Unión de Consorcistas de Mar del Plata), organizaciones independientes, tejen una alianza estratégica en favor de dicha posición.-
En ese sentido, y habida cuenta los importantes puntos de coincidencia arribados y los postulados liminares de ambas organizaciones, ejercerán en ambos casos, la representación conjunta en sus diferentes ámbitos de actuación, es decir ReDeCo representa a UCRAMdP en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires y UCRAMdP hace lo propio con ReDeCo en la ciudad de Mar del Plata y zona de influencia.-
Ambas organizaciones invitan a otras similares del resto de la
República a participar en esta primera etapa de constitución de acuerdos programáticos a los fines de unificar esfuerzos y bajo sólidos entendimientos de participación e ideológicos, conformar las Federaciones regionales y la Confederación nacional que representen genuinamente a los Consorcistas.-
Así,se comprometen a la efectiva difusión pública del acuerdo llegado y propender a la más efectiva y rápida puesta en marcha de los propósitos enunciados.-
Ana María Huertas UCRA MDP
Jorge C. Resqui Pizarro ReDeCo
CONSORCISTAS
Diciembre de 2007.-
A los Consorcistas de la
República y a la
Opinión Pública en gral.
Declaramos nuestro más enérgico repudio a este nuevo atropello que resiente, aún más, nuestras alicaídas economías consorciales, máxime cuando, de manera repetida e inconsulta, los representantes de los administradores de consorcios deciden por nuestros patrimonios y nuestros Consorcios, sin mandato expreso en ese sentido.-
Se impone la hora que el Estado Republicano -mediante la autoridad de aplicación que constituye el Ministerio de Trabajo- instrumente los medios para que los auténticos representantes de los Consorcistas –es decir, nosotros mismos- entablezcamos negociaciones serias, justas e igualitarias con los representantes de los trabajadores de nuestros Consorcios.-
Por ello y para continuar nuestra permanente prédica y brega por los derechos e intereses de los Consorcistas, ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista) y UCRAMdP (Unión de Consorcistas de Mar del Plata), organizaciones independientes, tejen una alianza estratégica en favor de dicha posición.-
En ese sentido, y habida cuenta los importantes puntos de coincidencia arribados y los postulados liminares de ambas organizaciones, ejercerán en ambos casos, la representación conjunta en sus diferentes ámbitos de actuación, es decir ReDeCo representa a UCRAMdP en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires y UCRAMdP hace lo propio con ReDeCo en la ciudad de Mar del Plata y zona de influencia.-
Ambas organizaciones invitan a otras similares del resto de la
República a participar en esta primera etapa de constitución de acuerdos programáticos a los fines de unificar esfuerzos y bajo sólidos entendimientos de participación e ideológicos, conformar las Federaciones regionales y la Confederación nacional que representen genuinamente a los Consorcistas.-
Así,se comprometen a la efectiva difusión pública del acuerdo llegado y propender a la más efectiva y rápida puesta en marcha de los propósitos enunciados.-
Ana María Huertas UCRA MDP
Jorge C. Resqui Pizarro ReDeCo
RECHAZO A LA DESIGNACIÓN DE UNA ADMINISTRADORA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES DE LA CABA.
RECHAZO A LA DESIGNACIÓN DE UNA ADMINISTRADORA EN EL REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES DE LA CABA.
Buenos Aires, septiembre 25 de 2009.-
Al Sr.Jefe de Gobierno de la
Ciudad Autónoma de Bs.As.,
A los Consorcistas de esta ciudad y
A la opinión pública en general
_____________________________
Con gran estupor nos hemos anoticiado del decreto Nº 809/09 de fecha 08/09/09 (Boletín Oficial Nº 3258 del 15 de septiembre de 2009 del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires) por el que se crea la Coordinación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la ciudad de Buenos Aires y se ha puesto al frente de dicha coordinación, insólitamente, a la administradora de consorcios Sra. Gabriela Pilar Saldivia, hecho que rechazamos atento a las consideraciones que más adelante se esgrimen y, por ello, exigimos al Sr. Jefe de Gobierno de la CABA revea la mencionada designación y, paralelamente, explique los motivos de la creación de esa unidad operativa en lo que respecta al normal funcionamiento del Registro creado por la ley local 941.
Consideramos que designar en la citada posición, más que delicada por cierto para los intereses de los consorcistas a los que representamos, a una administradora de consorcios de PH no hace más que desoír el clamor de nuestro sector de transparentar los procedimientos de funcionamiento del mentado Registro, puesto que a nadie se le ocurriría, a excepción –al parecer- del Sr. Jefe de Gobierno de la CABA, nombrar en el organismo de control de una actividad a uno de los controlados que, por si fuera esto poco, es una destacada dirigente de la más antigua cámara empresaria que agrupa a los administradores de consorcios de PH.
Lo descripto es equiparable que a un ente regulador estatal, cualquiera fuese él, lo presidiese quien hasta el momento de su designación fuera director, administrador, gerente o accionista de algunas de las empresas a ser controladas.
La sinrazón del aquí impugnado nombramiento es palmaria y amerita la inmediata revisión del mismo, entendiendo además que no se trata de sopesar los antecedentes profesionales y/o académicos de la mencionada administradora designada –que de por sí desconocemos- sino de aplicar sentido común_ y lógica para la designación en los cargos públicos que, en el caso particular, además de idoneidad necesariamente requieren de la participación y protagonismo de los principales destinatarios del espíritu de la ley de conformación del Registro, es decir los Consorcios y los Consorcistas que en ellos habitan.
De este modo propugnamos, que el inmediato reemplazo de la novel funcionaria sea dado entre agentes de la administración pública comunal de probados conocimientos en la materia y/o de profesionales destacados del ámbito privado que hayan desarrollado actividad en defensa de los intereses consorciales, ello con carácter previo y urgente al posterior e ineludible concurso público abierto que contemple las salvedades e incompatibilidades arriba enunciadas.
En tanto, raramente, estas circunstancias se producen en momentos en que la Legislatura de la ciudad autónoma se encuentra en franca etapa de debate del proyecto de reforma de la citada ley 941, que contempla mayores y mejores regulaciones de la actividad de los administradores de consorcios de PH.
Esperando del Sr. Jefe de Gobierno de la CABA una inmediata revisión de la cuestión, hacemos un llamamiento a todos los consorcistas de la ciudad autónoma –y extensivo a los habitantes de los consorcios a lo largo y a la ancho de la República- a que se mantengan expectantes del futuro inmediato en lo que respecta a la tachada designación y rechacen decididamente la medida por los argumentos expuestos.-
Dra.Liliana Recasens Siches-Coordinadora Adjunta
Abog. Jorge C. Resqui Pizarro- Coordinador General
Buenos Aires, septiembre 25 de 2009.-
Al Sr.Jefe de Gobierno de la
Ciudad Autónoma de Bs.As.,
A los Consorcistas de esta ciudad y
A la opinión pública en general
_____________________________
Con gran estupor nos hemos anoticiado del decreto Nº 809/09 de fecha 08/09/09 (Boletín Oficial Nº 3258 del 15 de septiembre de 2009 del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires) por el que se crea la Coordinación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la ciudad de Buenos Aires y se ha puesto al frente de dicha coordinación, insólitamente, a la administradora de consorcios Sra. Gabriela Pilar Saldivia, hecho que rechazamos atento a las consideraciones que más adelante se esgrimen y, por ello, exigimos al Sr. Jefe de Gobierno de la CABA revea la mencionada designación y, paralelamente, explique los motivos de la creación de esa unidad operativa en lo que respecta al normal funcionamiento del Registro creado por la ley local 941.
Consideramos que designar en la citada posición, más que delicada por cierto para los intereses de los consorcistas a los que representamos, a una administradora de consorcios de PH no hace más que desoír el clamor de nuestro sector de transparentar los procedimientos de funcionamiento del mentado Registro, puesto que a nadie se le ocurriría, a excepción –al parecer- del Sr. Jefe de Gobierno de la CABA, nombrar en el organismo de control de una actividad a uno de los controlados que, por si fuera esto poco, es una destacada dirigente de la más antigua cámara empresaria que agrupa a los administradores de consorcios de PH.
Lo descripto es equiparable que a un ente regulador estatal, cualquiera fuese él, lo presidiese quien hasta el momento de su designación fuera director, administrador, gerente o accionista de algunas de las empresas a ser controladas.
La sinrazón del aquí impugnado nombramiento es palmaria y amerita la inmediata revisión del mismo, entendiendo además que no se trata de sopesar los antecedentes profesionales y/o académicos de la mencionada administradora designada –que de por sí desconocemos- sino de aplicar sentido común_ y lógica para la designación en los cargos públicos que, en el caso particular, además de idoneidad necesariamente requieren de la participación y protagonismo de los principales destinatarios del espíritu de la ley de conformación del Registro, es decir los Consorcios y los Consorcistas que en ellos habitan.
De este modo propugnamos, que el inmediato reemplazo de la novel funcionaria sea dado entre agentes de la administración pública comunal de probados conocimientos en la materia y/o de profesionales destacados del ámbito privado que hayan desarrollado actividad en defensa de los intereses consorciales, ello con carácter previo y urgente al posterior e ineludible concurso público abierto que contemple las salvedades e incompatibilidades arriba enunciadas.
En tanto, raramente, estas circunstancias se producen en momentos en que la Legislatura de la ciudad autónoma se encuentra en franca etapa de debate del proyecto de reforma de la citada ley 941, que contempla mayores y mejores regulaciones de la actividad de los administradores de consorcios de PH.
Esperando del Sr. Jefe de Gobierno de la CABA una inmediata revisión de la cuestión, hacemos un llamamiento a todos los consorcistas de la ciudad autónoma –y extensivo a los habitantes de los consorcios a lo largo y a la ancho de la República- a que se mantengan expectantes del futuro inmediato en lo que respecta a la tachada designación y rechacen decididamente la medida por los argumentos expuestos.-
Dra.Liliana Recasens Siches-Coordinadora Adjunta
Abog. Jorge C. Resqui Pizarro- Coordinador General
Deberes y derechos de los Encargados de PH
Deberes y derechos de los Encargados de PH
Sin ánimo de agotar en estas breves líneas tan extensa cuestión, de modo ejemplificativo y ponderando los más destacados en relación con el Consorcio, los copropietarios y la Administración, encontramos:
Derechos:
• A recibir la remuneración correspondiente a su categoría laboral y carga horario, conforme las planillas salariales vigentes y lo determinado en el CCT.-
• A recibir la bonificación por antigüedad.-
• A descanso no inferior a doce (12) horas consecutivas entre el cese de una jornada y el comienzo de otra. En la Capital Federal el descanso se hace efectivo entre las 21 horas hasta las 7 horas del día siguiente.-
• El descanso nocturno solo podrá ser interrumpido en casos de urgencia.-
• El descanso semanal será de treinta y cinco (35) horas, desde las 13 del sábado hasta la hora 24 del domingo.-
• A proteger el vínculo familiar en sus vacaciones mediante la prohibición de la suplencia por su esposo/a e hijos. Tampoco podrá ser reemplazado por persona que desempeñe funciones permanentes en otro inmueble y aún con otro empleador.-
• A partir de los sesenta (60) días de comienzo de sus tareas, el trabajador adquiere estabilidad en el empleo.-
• A las licencias especiales con goce de sueldo por los términos y motivos determinados en el CCT, a saber: casamiento, nacimiento de hijos, fallecimiento de padres, esposa/o e hijos, fallecimiento de hermanos, fallecimiento de nietos, abuelos y familiar político de primer grado, por mudanza.-
• Al uso de licencias sin goce de sueldo por tres (3) y seis (6) meses cuando la antigüedad en el servicio fuera mayor a cinco (5) o diez (10) años respectivamente por una sola vez en el término de diez (10) años, debiendo notificar al empleador (el Consorcio) con una antelación no menor a treinta (30) días de la fecha de iniciación de la licencia.-
• A un período continuado de descanso anual conservando las retribuciones. A partir de los veinte (20) días o más de vacaciones puede solicitar el fraccionamiento del período en dos (2) lapsos.-
• A ser indemnizado -en caso de despido injustificado- de acuerdo a los dispuesto por el art.245 de la LCT y con tres (3) meses de preaviso.-
• A que en caso de fallecimiento, su cónyuge, ascendientes y descendientes en el orden que establece el Código Civil, tendrán derecho a la indemnización por antigüedad en el servicio.-
• A ocupar la vivienda con su grupo familiar.El trabajador que gozare de licencia gremial no estará obligado a desalojar la vivienda durante la duración de ella, pero estará obligado a acreditar fehacientemente el cumplimiento de su función gremial para la que fuera electo.-
• A mantener por hasta treinta (30) días el uso de la vivienda en caso de ser despedido sin el plazo de preaviso.-
• A su día del trabajador (2 de octubre) que deberá ser abonado independientemente como feriado.-
• Los feriados nacionales trabajados serán abonados con un incremento del 100 % (cien por ciento) conforme lo establecido en la Ley de Contrato de Trabajo.De no ser abonados se otorgará en compensación, un descanso de treinta y seis horas corridas en la semana siguiente o cuando las partes lo convengan.-
• A recibir ropa de trabajo de su empleador: un conjunto cada 6 (seis) meses y a recibir un matafuego cuyo mantenimiento estará a cargo del empleador para su ubicación en el sótano en edificios con caldera.-
• Si retira residuos, a recibir el plus salarial correspondiente y a que le sean entregados guantes de cuero de descarne reforzado.-
• A la Caja de Protección a la Familia creada por Convenio.-
• A que sean atendidas por el empleador sus observaciones o reclamos.-
• Ser tratados con la debida consideración y respeto.-
• Obtener la reparación y mantenimiento en buenas condiciones de uso de la vivienda, artefactos y elementos que se le entregaron.-
• A que le sea instalado en el edificio un buzón para la recepción de la correspondencia.-
• A recibir de su empleador los datos correspondientes a la ART.-
• A que en caso de que el trabajador sea citado por la ART para practicarse exámenes médicos periódicos y/o realizar cursos de capacitación, éstos se harán en horario de trabajo o en su defecto en horas extraordinarias y su desplazamiento correrá por cuenta del empleador.-
• Al seguro por Protección de la maternidad, vida, desempleo y discapacidad.-
• A recibir un adicional del cinco por ciento (5 %) de su sueldo básico por ser egresado con el título de Trabajador Integral del Edificio.-
• A tener las llaves del sótano y controles del edificio.-
Facultades y tareas no obligatorias:
• A realizar cobranzas de expensas.-
• A la tenencia de la réplica de las llaves de las unidades que compongan el edificio.-
• A la tenencia y/o atención del aparato telefónico de uso común, si lo hubiere.-
• A retirar material o escombros provenientes de las obras realizadas en el Consorcio o por los ocupantes del mismo.-
• A recibir y/o firmar notificaciones administrativas o judiciales y/o correspondencia certificada destinada a los consorcistas, salvo expresa autorización del destinatario.-
Obligaciones:
• Respetar al empleador.-
• Obedecer las órdenes que le imparta el Administrador, las que deberán ser fijadas en el Libro de Ordenes.-
• Cuidar las cosas confiadas a su custodia.-
• A cumplir con los deberes de buena fe, diligencia y colaboración, de fidelidad, de cumplimiento de órdenes e instrucciones, de no concurrencia y de auxilios o ayudas extraordinarias.-
• Mantener en perfecto estado de conservación, aseo e higiene las partes comunes del edificio.-
• Controlar el funcionamiento de las máquinas e instalaciones del edificio.-
• Entregar sin dilación a cada destinatario la correspondencia como asimismo los resúmenes de expensas y comunicaciones escritas del Administrador a los propietarios.-
• Vigilar la entrada y salida de personal del edificio, impidiendo la entrada de vendedores ambulantes, promotores y/o similares y el estacionamiento de personas en las puertas de acceso o espacio comunes.-
• Impedir la entrada al edificio de proveedores, fuera del horario que al efecto fije el Administrador.-
• Abstenerse de realizar cualquier tarea de atención a los copropietarios en su horario de trabajo.-
• A realizar sus tareas en formal personal y exclusiva, no pudiendo derivar dicha responsabilidad en familiares o terceros.-
• A retirar los residuos dentro del horario de trabajo.-
• A colaborar, en caso de emergencias, fuera de su horario de servicio o cuando se ponga en peligro la seguridad de los bienes y personas que habitan el Consorcio.-
• A barrer y recoger la basura del cordón de la vereda en toda su extensión frente al edificio.-
• Deberá observar el correcto aseo e higiene personal durante la jornada laboral como también de la vestimenta que usare.-
• Efectuar sus tareas con diligencia y honestidad, siendo responsable de todo daño que causare por dolo o culpa grave.-
• En caso de enfermedad deberá permitir la verificación médica dispuesta por el empleador.-
• A habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a tal fin y conservarla.-
• A no darle a la vivienda otro destino que el fijado, aún transitoriamente.-
• A permitir verificar el estado de la vivienda por el Administrador en su compañía , siempre en horarios de trabajo.-
• A pernoctar en la vivienda en las jornadas hábiles.-
• Munirse de una libreta de trabajo.-
• Poseer certificado de buena conducta para acceder al cargo.-
• A usar la ropa y equipamiento de trabajo suministrado.-
• A avisar al Administrador, de inmediato, toda novedad que se produjera en el edificio.-
• Poner en conocimiento del Administrador, inmediatamente, cualquier reclamo que hagan los copropietarios.-
Todo ello surge de la ley 12.981 modificada por las leyes 13.623 y 14.095 del Estatuto de Encargados de Casa de Renta; su decreto reglamentario 11.296/49; de la Ley de Contrato de Trabajo (LCT) y sus modificatorias hasta la 25.877; del Convenio Colectivo de Trabajo 378/2004 y de la legislación laboral vigente concordante.-
Sin ánimo de agotar en estas breves líneas tan extensa cuestión, de modo ejemplificativo y ponderando los más destacados en relación con el Consorcio, los copropietarios y la Administración, encontramos:
Derechos:
• A recibir la remuneración correspondiente a su categoría laboral y carga horario, conforme las planillas salariales vigentes y lo determinado en el CCT.-
• A recibir la bonificación por antigüedad.-
• A descanso no inferior a doce (12) horas consecutivas entre el cese de una jornada y el comienzo de otra. En la Capital Federal el descanso se hace efectivo entre las 21 horas hasta las 7 horas del día siguiente.-
• El descanso nocturno solo podrá ser interrumpido en casos de urgencia.-
• El descanso semanal será de treinta y cinco (35) horas, desde las 13 del sábado hasta la hora 24 del domingo.-
• A proteger el vínculo familiar en sus vacaciones mediante la prohibición de la suplencia por su esposo/a e hijos. Tampoco podrá ser reemplazado por persona que desempeñe funciones permanentes en otro inmueble y aún con otro empleador.-
• A partir de los sesenta (60) días de comienzo de sus tareas, el trabajador adquiere estabilidad en el empleo.-
• A las licencias especiales con goce de sueldo por los términos y motivos determinados en el CCT, a saber: casamiento, nacimiento de hijos, fallecimiento de padres, esposa/o e hijos, fallecimiento de hermanos, fallecimiento de nietos, abuelos y familiar político de primer grado, por mudanza.-
• Al uso de licencias sin goce de sueldo por tres (3) y seis (6) meses cuando la antigüedad en el servicio fuera mayor a cinco (5) o diez (10) años respectivamente por una sola vez en el término de diez (10) años, debiendo notificar al empleador (el Consorcio) con una antelación no menor a treinta (30) días de la fecha de iniciación de la licencia.-
• A un período continuado de descanso anual conservando las retribuciones. A partir de los veinte (20) días o más de vacaciones puede solicitar el fraccionamiento del período en dos (2) lapsos.-
• A ser indemnizado -en caso de despido injustificado- de acuerdo a los dispuesto por el art.245 de la LCT y con tres (3) meses de preaviso.-
• A que en caso de fallecimiento, su cónyuge, ascendientes y descendientes en el orden que establece el Código Civil, tendrán derecho a la indemnización por antigüedad en el servicio.-
• A ocupar la vivienda con su grupo familiar.El trabajador que gozare de licencia gremial no estará obligado a desalojar la vivienda durante la duración de ella, pero estará obligado a acreditar fehacientemente el cumplimiento de su función gremial para la que fuera electo.-
• A mantener por hasta treinta (30) días el uso de la vivienda en caso de ser despedido sin el plazo de preaviso.-
• A su día del trabajador (2 de octubre) que deberá ser abonado independientemente como feriado.-
• Los feriados nacionales trabajados serán abonados con un incremento del 100 % (cien por ciento) conforme lo establecido en la Ley de Contrato de Trabajo.De no ser abonados se otorgará en compensación, un descanso de treinta y seis horas corridas en la semana siguiente o cuando las partes lo convengan.-
• A recibir ropa de trabajo de su empleador: un conjunto cada 6 (seis) meses y a recibir un matafuego cuyo mantenimiento estará a cargo del empleador para su ubicación en el sótano en edificios con caldera.-
• Si retira residuos, a recibir el plus salarial correspondiente y a que le sean entregados guantes de cuero de descarne reforzado.-
• A la Caja de Protección a la Familia creada por Convenio.-
• A que sean atendidas por el empleador sus observaciones o reclamos.-
• Ser tratados con la debida consideración y respeto.-
• Obtener la reparación y mantenimiento en buenas condiciones de uso de la vivienda, artefactos y elementos que se le entregaron.-
• A que le sea instalado en el edificio un buzón para la recepción de la correspondencia.-
• A recibir de su empleador los datos correspondientes a la ART.-
• A que en caso de que el trabajador sea citado por la ART para practicarse exámenes médicos periódicos y/o realizar cursos de capacitación, éstos se harán en horario de trabajo o en su defecto en horas extraordinarias y su desplazamiento correrá por cuenta del empleador.-
• Al seguro por Protección de la maternidad, vida, desempleo y discapacidad.-
• A recibir un adicional del cinco por ciento (5 %) de su sueldo básico por ser egresado con el título de Trabajador Integral del Edificio.-
• A tener las llaves del sótano y controles del edificio.-
Facultades y tareas no obligatorias:
• A realizar cobranzas de expensas.-
• A la tenencia de la réplica de las llaves de las unidades que compongan el edificio.-
• A la tenencia y/o atención del aparato telefónico de uso común, si lo hubiere.-
• A retirar material o escombros provenientes de las obras realizadas en el Consorcio o por los ocupantes del mismo.-
• A recibir y/o firmar notificaciones administrativas o judiciales y/o correspondencia certificada destinada a los consorcistas, salvo expresa autorización del destinatario.-
Obligaciones:
• Respetar al empleador.-
• Obedecer las órdenes que le imparta el Administrador, las que deberán ser fijadas en el Libro de Ordenes.-
• Cuidar las cosas confiadas a su custodia.-
• A cumplir con los deberes de buena fe, diligencia y colaboración, de fidelidad, de cumplimiento de órdenes e instrucciones, de no concurrencia y de auxilios o ayudas extraordinarias.-
• Mantener en perfecto estado de conservación, aseo e higiene las partes comunes del edificio.-
• Controlar el funcionamiento de las máquinas e instalaciones del edificio.-
• Entregar sin dilación a cada destinatario la correspondencia como asimismo los resúmenes de expensas y comunicaciones escritas del Administrador a los propietarios.-
• Vigilar la entrada y salida de personal del edificio, impidiendo la entrada de vendedores ambulantes, promotores y/o similares y el estacionamiento de personas en las puertas de acceso o espacio comunes.-
• Impedir la entrada al edificio de proveedores, fuera del horario que al efecto fije el Administrador.-
• Abstenerse de realizar cualquier tarea de atención a los copropietarios en su horario de trabajo.-
• A realizar sus tareas en formal personal y exclusiva, no pudiendo derivar dicha responsabilidad en familiares o terceros.-
• A retirar los residuos dentro del horario de trabajo.-
• A colaborar, en caso de emergencias, fuera de su horario de servicio o cuando se ponga en peligro la seguridad de los bienes y personas que habitan el Consorcio.-
• A barrer y recoger la basura del cordón de la vereda en toda su extensión frente al edificio.-
• Deberá observar el correcto aseo e higiene personal durante la jornada laboral como también de la vestimenta que usare.-
• Efectuar sus tareas con diligencia y honestidad, siendo responsable de todo daño que causare por dolo o culpa grave.-
• En caso de enfermedad deberá permitir la verificación médica dispuesta por el empleador.-
• A habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a tal fin y conservarla.-
• A no darle a la vivienda otro destino que el fijado, aún transitoriamente.-
• A permitir verificar el estado de la vivienda por el Administrador en su compañía , siempre en horarios de trabajo.-
• A pernoctar en la vivienda en las jornadas hábiles.-
• Munirse de una libreta de trabajo.-
• Poseer certificado de buena conducta para acceder al cargo.-
• A usar la ropa y equipamiento de trabajo suministrado.-
• A avisar al Administrador, de inmediato, toda novedad que se produjera en el edificio.-
• Poner en conocimiento del Administrador, inmediatamente, cualquier reclamo que hagan los copropietarios.-
Todo ello surge de la ley 12.981 modificada por las leyes 13.623 y 14.095 del Estatuto de Encargados de Casa de Renta; su decreto reglamentario 11.296/49; de la Ley de Contrato de Trabajo (LCT) y sus modificatorias hasta la 25.877; del Convenio Colectivo de Trabajo 378/2004 y de la legislación laboral vigente concordante.-
Deberes, obligaciones, facultades y derechos de los Administradores de PH
Deberes, obligaciones, facultades y derechos de los Administradores de PH
Sin ánimo de agotar en estas breves líneas tan extensa cuestión, de modo ejemplificativo y ponderando los más destacados en relación con el Consorcio, los copropietarios y la Administración Pública (ergo Estado), encontramos:
Deberes
• Recaudar las sumas que deban satisfacer los copropietarios, para atender las expensas comunes y los aportes extraordinarios y suplementos para fondos de reserva.-
• Cobrar y percibir, incluso, alquileres y las indemnizaciones de los seguros y todo otro ingreso que reciba el Consorcio, además de las reparaciones patrimoniales que provengan de juicios en que el Consorcio es parte.-
• Abonar con lo recaudado los gastos ordinarios de cuidado, conservación, limpieza, alumbrado y demás servicios que el edificio requiera para el funcionamiento normal de las partes comunes.-
• Cumplir y hacer cumplir el Reglamento de Copropiedad y Administración del inmueble y el Interno, si lo hubiere.-
• Llevar las cuentas corrientes de cada unidad funcional del inmueble.-
• Efectuar las reparaciones y mantenimiento de las cosas comunes, incluso que por causa de las mismas deban practicarse en el interior de las unidades de propiedad exclusiva.-
• Mantener permanentemente asegurada a la finca contra incendio a favor del Consorcio.-
• Actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase como mandatario legal y exclusivo del Consorcio.-
• Proyectar y someter a la consideración de la Asamblea de Consorcistas, el presupuesto de los gastos comunes y la distribución de los mismos entre los copropietarios conforme las regulaciones del Reglamento.-
• Realizar y remitir a los copropietarios antes de la Asamblea Ordinaria, el Balance General y Rendición de Cuentas del ejercicio económico vencido.-
• Poner, en dicha oportunidad, a disposición de los propietarios los libros consorciales y la documentación respaldatoria del Balance.-
• Citar a las Asambleas Ordinaria y Extraordinaria.-
• Intervenir en todos los asuntos o pleitos que se susciten por cualquier motivo, relacionados con los bienes comunes y temas de interés común.-
• Exigir y otorgar recibos, cartas de pago, y demás documentos.-
• Llevar en tiempo y forma los libros obligatorios para el Consorcio.-
• Inscribir y hacer rubricar, en su caso, los libros consorciales.-
• En el ámbito de la ciudad autónoma de Buenos Aires, inscribirse en el Registro Público de Administradores creado por la ley local 941 y cumplir con sus exigencia y las dispuestas por su reglamentación mediante decreto nº 706/2003, inclusive la Declaración Jurada anual por ella impuesta.-
• No actuar, en ningún caso, como mandatario de algún propietario en particular.-
Facultades
• Designar y despedir al personal de servicio de la casa (encargados).-
• Conferir poderes especiales de actuación judicial y/o administrativa a favor de los profesionales o particulares que el mismo determine y designar escribano para que protocolice las actas en que se asienten los acuerdos que aprueben los presupuestos para determinar el monto de las expensas comunes.-
• Abrir y clausurar cuentas corrientes bancarias, depositando y retirando fondos y firmando los cheques, libranzas y recibos necesarios.-
• Solicitar ante el Juez la convocatoria a reunión en las hipótesis del art.10 de la ley 13.512 y gestionar el cese de las infracciones en el caso previsto en el art.15 de dicha norma.-
• Presidir las Asambleas, si asi lo determinase el Reglamento.-
• Expedir los certificados sobre la existencia de deuda por expensas comunes que afecten a las unidades funcionales.-
• Certificar las copias de las actas solicitadas por los propietarios.-
Derechos
• A recibir su remuneración conforme lo acordado con el Consorcio, en caso de desarrollar sus tareas de manera onerosa.-
• Al respeto y decoro en el trato que reciba tanto de los copropietarios, sus familias, personal doméstico contratado por ellos y de todo ocupante de las unidades funcionales, cuánto del personal dependiente del Consorcio.-
Todo ello surge de la ley de Propiedad Horizontal 13.512; su decreto reglamentario 17.734/49; del Reglamento de Copropiedad y Administración de cada inmueble sujeto al régimen de la PH; del Código Civil, en especial del Libro II, Sección III, Título IX Capítulos referidos al mandato; de la ley CABA 941 y su decreto reglamentario 706/03; de la ley de Defensa del Consumidor , 24.240, según nuestro criterio que es receptado por la moderna doctrina y jurisprudencia civilista y de la legislación vigente concordante.-
Sin ánimo de agotar en estas breves líneas tan extensa cuestión, de modo ejemplificativo y ponderando los más destacados en relación con el Consorcio, los copropietarios y la Administración Pública (ergo Estado), encontramos:
Deberes
• Recaudar las sumas que deban satisfacer los copropietarios, para atender las expensas comunes y los aportes extraordinarios y suplementos para fondos de reserva.-
• Cobrar y percibir, incluso, alquileres y las indemnizaciones de los seguros y todo otro ingreso que reciba el Consorcio, además de las reparaciones patrimoniales que provengan de juicios en que el Consorcio es parte.-
• Abonar con lo recaudado los gastos ordinarios de cuidado, conservación, limpieza, alumbrado y demás servicios que el edificio requiera para el funcionamiento normal de las partes comunes.-
• Cumplir y hacer cumplir el Reglamento de Copropiedad y Administración del inmueble y el Interno, si lo hubiere.-
• Llevar las cuentas corrientes de cada unidad funcional del inmueble.-
• Efectuar las reparaciones y mantenimiento de las cosas comunes, incluso que por causa de las mismas deban practicarse en el interior de las unidades de propiedad exclusiva.-
• Mantener permanentemente asegurada a la finca contra incendio a favor del Consorcio.-
• Actuar en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase como mandatario legal y exclusivo del Consorcio.-
• Proyectar y someter a la consideración de la Asamblea de Consorcistas, el presupuesto de los gastos comunes y la distribución de los mismos entre los copropietarios conforme las regulaciones del Reglamento.-
• Realizar y remitir a los copropietarios antes de la Asamblea Ordinaria, el Balance General y Rendición de Cuentas del ejercicio económico vencido.-
• Poner, en dicha oportunidad, a disposición de los propietarios los libros consorciales y la documentación respaldatoria del Balance.-
• Citar a las Asambleas Ordinaria y Extraordinaria.-
• Intervenir en todos los asuntos o pleitos que se susciten por cualquier motivo, relacionados con los bienes comunes y temas de interés común.-
• Exigir y otorgar recibos, cartas de pago, y demás documentos.-
• Llevar en tiempo y forma los libros obligatorios para el Consorcio.-
• Inscribir y hacer rubricar, en su caso, los libros consorciales.-
• En el ámbito de la ciudad autónoma de Buenos Aires, inscribirse en el Registro Público de Administradores creado por la ley local 941 y cumplir con sus exigencia y las dispuestas por su reglamentación mediante decreto nº 706/2003, inclusive la Declaración Jurada anual por ella impuesta.-
• No actuar, en ningún caso, como mandatario de algún propietario en particular.-
Facultades
• Designar y despedir al personal de servicio de la casa (encargados).-
• Conferir poderes especiales de actuación judicial y/o administrativa a favor de los profesionales o particulares que el mismo determine y designar escribano para que protocolice las actas en que se asienten los acuerdos que aprueben los presupuestos para determinar el monto de las expensas comunes.-
• Abrir y clausurar cuentas corrientes bancarias, depositando y retirando fondos y firmando los cheques, libranzas y recibos necesarios.-
• Solicitar ante el Juez la convocatoria a reunión en las hipótesis del art.10 de la ley 13.512 y gestionar el cese de las infracciones en el caso previsto en el art.15 de dicha norma.-
• Presidir las Asambleas, si asi lo determinase el Reglamento.-
• Expedir los certificados sobre la existencia de deuda por expensas comunes que afecten a las unidades funcionales.-
• Certificar las copias de las actas solicitadas por los propietarios.-
Derechos
• A recibir su remuneración conforme lo acordado con el Consorcio, en caso de desarrollar sus tareas de manera onerosa.-
• Al respeto y decoro en el trato que reciba tanto de los copropietarios, sus familias, personal doméstico contratado por ellos y de todo ocupante de las unidades funcionales, cuánto del personal dependiente del Consorcio.-
Todo ello surge de la ley de Propiedad Horizontal 13.512; su decreto reglamentario 17.734/49; del Reglamento de Copropiedad y Administración de cada inmueble sujeto al régimen de la PH; del Código Civil, en especial del Libro II, Sección III, Título IX Capítulos referidos al mandato; de la ley CABA 941 y su decreto reglamentario 706/03; de la ley de Defensa del Consumidor , 24.240, según nuestro criterio que es receptado por la moderna doctrina y jurisprudencia civilista y de la legislación vigente concordante.-
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