Proyecto de Reforma de la ley 941 CABA de Registro Público de Administradores presentado por el Diputado de la ciudad Sergio Abrevaya elaborado por, entre otras entidades, ReDeCo.

PROYECTO DE LEY
CAPITULO I.- REGISTRO.
Artículo 1°.- Modifíquese el artículo 2° de la Ley N° 941 el que quedará redactado de la
siguiente forma:
“Artículo 2°.- Obligación de inscripción: La administración de consorcios no puede
ejercerse a titulo oneroso sin la previa inscripción en el Registro Público de
Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.”
Artículo 2°.- Modifíquese el artículo 3° de la Ley N° 941 el que quedará redactado de la
siguiente forma:
“Artículo 3º.- Inscripción voluntaria: Es voluntaria la inscripción en el Registro
aludido, para las personas físicas o jurídicas que no administren onerosamente
consorcios de propiedad horizontal, salvo que la asamblea de propietarios de alguno
de los consorcios administrados determine la obligatoriedad de la inscripción.”
Artículo 3°.- Agréguese al artículo 4° de la Ley N° 941 como inciso “e” el siguiente
texto:
“e.- Informe expedido por el Registro de Juicios Universales.”
Artículo 4°.- Agréguese al artículo 5° de la Ley N° 941 como inciso “d” el siguiente
texto:
“d.- Los inhabilitados por condena penal por delitos dolosos relacionados con la
administración de intereses, bienes o fondos ajenos, mientras dure la inhabilitación.”
Artículo 5°.- Modifíquese el artículo 6° de la Ley N° 941 el que quedará redactado de la
siguiente forma:
“Artículo 6º.- Certificado de Acreditación: El administrador sólo puede acreditar ante
los consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado
emitido a su pedido, cuya validez es de treinta (30) días. En dicha certificación deben
constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4º de la
presente Ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos últimos
años.”
Artículo 6°.- Modifíquese el artículo 7° de la Ley N° 941 el que quedará redactado de la
siguiente forma:
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“Artículo 7°.- Publicidad del Registro: El Registro es de acceso público, gratuito y
debe estar disponible para su consulta en la página web del Gobierno de la Ciudad.
Asimismo, la reglamentación establecerá los lugares físicos de consulta.”
CAPITULO II.- OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR.
Artículo 7°: Sustitúyese los artículos 8 y 9 de la Ley N° 941 e incorpórase al capítulo II
el siguiente articulado:
“Artículo 8º.- Presentación de constancia de inscripción: El/la administrador/a, salvo
que se trate de una administración gratuita, debe presentar anualmente una
constancia del certificado de inscripción en el Registro en la asamblea ordinaria o
extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación o continuidad. En
dicha oportunidad hará entrega de una copia de la presente ley al consorcio de
propietarios.
Artículo 9º.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben:
a.- Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios conforme lo
previsto por las normas vigentes.
b.- Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando asimismo la
seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes.
c.- Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del
Consorcio y terceros.
d.- Llevar en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas vigentes.
e.- Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es
exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan
verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.
f.- Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los
consorcistas a la misma.
g.- Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria y las
obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin
aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.
h.- Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del
Consorcio de Propietarios.
i.- Cuando los propietarios, en Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo dispongan por
mayoría, debe realizar una auditoria a través de un profesional contable.
j.- Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los
reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, temario y
horario de comienzo y finalización. En la misma se adjuntará copia del acta de la
última asamblea realizada.
k.- No puede, sin el previo consentimiento de la Asamblea de Propietarios,
refinanciar deudas por expensas atrasadas.
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l.- En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio,
dentro de los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su administración y
al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos.
m.- Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados, constando el mes que se
abona y conteniendo los datos personales, firma aclarada del administrador, su N° de
C.U.I.L. o C.U.I.T. y número de inscripción en el Registro creado por esta Ley.
n.- En caso de juicios con sentencia favorable al Consorcio de Propietarios, el
administrador debe depositar en la cuenta bancaria del Consorcio los montos totales
percibidos dentro de los dos (2) días hábiles desde su recepción.
Artículo 10º- De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de expensas
contendrán:
a.- Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T, Nº de inscripción
en el Registro).
b.- Datos del consorcio, con el N° de C.U.I.T. y Clave de Identificación en el Sindicato
Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.
c.- Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.
d.- Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, N° de
C.U.I.L., sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago,
detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.
e.- Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando
nombre de la empresa, dirección, N° de C.U.I.T o C.U.I.L., Nº de matrícula, trabajo
realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número
de cuota que se abona.
f.- Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza,
tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de
la cuota que se abona.
g.- El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando N° de
C.U.I.T., número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su
situación fiscal, importe total y período al que corresponde.
h.- En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que
el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del
mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y
capital reclamado.
i.- Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio
correspondiente al mes anterior.
Artículo 11°.- Requisitos para contratar: Los administradores de consorcios no
pueden contratar ni someter a la consideración del consorcio los presupuestos de
provisión de bienes, servicios o realización de obras con aquellos prestadores que no
reúnan los siguientes requisitos:
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a.- Título y/o matrícula, cuando la legislación vigente así lo disponga.
b.- Nombre, domicilio y otros datos identificatorios del prestador del servicio o
contratista.
c.- Descripción detallada de los materiales a emplear.
d.- Los precios de los materiales y de la mano de obra, por separado.
e.- El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
f.- Si otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de esta.
g.- El plazo para aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
h.- Fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES.
i.- Seguros de riesgos del trabajo del personal a su cargo, en los casos que así lo exija
la legislación vigente y de responsabilidad civil. Cuando se contrate a trabajadores
autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.
Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y
guardar en archivo copia de los mismos. Para la documentación detallada en los
incisos c), d), e), f), g) y h), el tiempo de archivo será de dos (2) años, salvo disposición
en contrario de la Asamblea de Propietarios. En oportunidad de su remoción,
renuncia o cese, debe entregar dicho archivo al Consorcio dentro de los diez (10) días
posteriores.
Artículo 12º.- Declaración jurada: Los/as administradores/as inscriptos/as en el
Registro creado por esta ley, deben presentar anualmente un informe con el siguiente
contenido, el que tendrá carácter de declaración jurada:
a.- Listado actualizado de los consorcios que administra, consignando si lo hace a
título gratuito u oneroso.
b.- Copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas.
c.- Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad
social, y cualquier otro aporte de carácter obligatorio, seguro de riesgo de trabajo y
cuota sindical si correspondiese, relativos a los trabajadores de edificios dependientes
de cada uno de los consorcios que administra;
d.- Los pagos efectuados en concepto de mantenimientos e inspecciones legalmente
obligatorios;
e.- Nómina de juicios civiles y comerciales en los que haya sido demandado
personalmente por daños y perjuicios o cualquier otra acción judicial, relacionados
con la administración de intereses, bienes o fondos ajenos. En el caso de personas
jurídicas, la reglamentación deberá establecer qué otras autoridades deben cumplir
con este requisito.
f.- Nomina de juicios civiles y comerciales en los que haya sido actor o demandado el
consorcio que administra.
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g.- En su caso, el detalle de los juicios por cobro de expensas, indicando carátula,
capital reclamado y juzgado interviniente.
h.- Declaración jurada patrimonial, que represente un patrimonio suficiente destinada
a garantizar sus responsabilidades como administrador. Ésta declaración podrá
sustituirse, a cargo del administrador, por la contratación de un seguro de caución
emitido por una compañía de seguros radicada en la Ciudad.
El Poder Ejecutivo reglamentará la cantidad unidades que el administrador estará
habilitado para administrar, de acuerdo al patrimonio declarado.”
Artículo 8°: Sustitúyanse los artículos 10, 11, 12 y 13 de la Ley N° 941 y modifíquese
el capítulo III según el siguiente articulado:
“CAPÍTULO III.- DEL MANDATO DE ADMINISTRACIÓN.
Artículo 13º.- Duración del mandato: El administrador, salvo disposición en contrario
establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio,
tendrá mandato por el plazo de hasta un (1) año, pudiendo ser confirmado por otro
período igual por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada
en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as
Propietarios/as presentes.
Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría
prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a
partir de la aprobación de esta Ley.
Artículo 14º.- Legitimación: En el acta de designación se dejará establecido que el
administrador deberá contar con un poder especial para representar al consorcio en
cuestiones ajenas a la administración general del mismo.
Queda expresamente vedado a los administradores intervenir y/o participar en
negociaciones paritarias de cualquier índole bajo pena de nulidad.
Artículo 15º.- De los honorarios: Los honorarios del Administrador son acordados
entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o
Cámara que los regule y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la
Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la
mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se
requerirá mayoría absoluta.
Artículo 16º.- Del Consejo de Propietarios: El Consejo de Propietarios es el órgano de
asesoramiento y contralor de la gestión del administrador y no posee funciones
ejecutivas. Está integrado por tres (3) miembros como mínimo, el número de
integrantes debe ser impar y son elegidos por la Asamblea de Propietarios.
Tienen un mandato de un año, siendo su designación rotativa entre los propietarios
del consorcio. Ejercen sus funciones en forma honoraria.”
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Artículo 9°: Agréguese un nuevo capítulo a la Ley N° 941, cuyo articulado es el
siguiente:
“CAPÍTULO IV.- RÉGIMEN DE INFRACCIONES Y DE SANCIONES.
Artículo 17º.- Infracciones: Son infracciones a la presente ley:
a.- El ejercicio de la actividad de administrador de consorcios de propiedad horizontal
sin estar inscripto en el Registro creado por la presente ley, con excepción de lo
dispuesto en el art. 3º.
b.- La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con
prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 11º.
c.- El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4º.
d.- El incumplimiento de las obligaciones impuestas por el artículo 9º, cuando
obedecieran a razones atribuibles al administrador.
e.- El incumplimiento de la obligación impuesta por el art. 6º in fine.
Artículo 18º.- Sanciones: Las infracciones a la presente ley se sancionan con:
a.- Multa cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios
correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de
renta y propiedad horizontal sin vivienda.
b.- Suspensión de hasta nueve (9) meses del Registro;
c.- Exclusión del Registro.
Se puede acumular la sanción prevista en el inciso a) con las sanciones fijadas en los
incisos b) y c).
En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el
perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia.
Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de igual
especie, dentro del período de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quedara
firme.”
Artículo 10°: Agréguese un nuevo capítulo a la Ley N° 941, cuyo articulado es el
siguiente:
“CAPITULO V.- PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO:
Artículo 19º.- Denuncia. La autoridad de aplicación debe recepcionar las denuncias
correspondientes o actuar de oficio cuando toma conocimiento de la posible comisión
por parte de los administradores de actos contrarios a la presente ley.
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Artículo 20º.-Instrucción del sumario.- Recibida la denuncia, si la autoridad de
aplicación encontrare mérito suficiente en la misma ordenará la instrucción del
correspondiente sumario e imputará al denunciado.
La imputación debe contener inexcusablemente:
a.- Una relación circunstanciada y sucinta de los hechos en que se basa;
b.- La cita precisa de la norma presuntamente infringida;
c.- El plazo para formular el descargo correspondiente y proponer prueba;
Artículo 21º.- Prueba. En cada uno de los supuestos se da traslado al infractor
mediante cédula por diez (10) días para que formule el descargo correspondiente y
ofrezca la prueba de la que pretenda valerse. Notificado o vencido el plazo dado para
ello, el instructor procede a recibir la causa a prueba, determinando aquella que
resulta admisible, con los siguientes requisitos:
La prueba es admitida sólo en el caso de existir hechos controvertidos y siempre que
no resulten manifiestamente inconducentes.
Contra la resolución que deniega medidas de prueba solo procede el recurso de
reconsideración.
La prueba debe producirse dentro del término de diez (10) días hábiles, prorrogables
cuando exista causa justificada, teniéndose por desistidas aquellas no producidas
dentro de dicho plazo por causa imputable al sumariado.
Es responsabilidad de la parte solicitante, la confección, suscripción y
diligenciamiento de los oficios, así como los gastos, costos y costas que demande para
el cumplimiento de la prueba informativa que solicite, así como la citación y
comparecencia de los testigos que se ofrezca, todo bajo apercibimiento de tenerlo por
desistido.
Artículo 22º.- Resolución.- Concluidas las diligencias sumariales, previo informe final
del instructor, la autoridad de aplicación dicta resolución definitiva dentro de los
veinte (20) días hábiles.
Artículo 23°.- La resolución definitiva indicada en el artículo precedente es
impugnable, dentro del quinto día de notificada, mediante recurso directo ante la
Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad
de Buenos Aires. El tribunal requerirá al órgano competente la remisión de copia
certificada de las actuaciones, las que deberán ser elevadas dentro del plazo de un (1)
día a partir de la recepción del oficio.
Artículo 24°.-- En todo aquello no previsto en las disposiciones que anteceden, serán
de aplicación en forma supletoria las previsiones contenidas en la Ley N° 757 sobre
procedimiento para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y lo dispuesto por el
Decreto 1.510/1997, de Procedimiento Administrativo de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires
Artículo 25º.- Prescripción: Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley
prescriben en el término de tres (3) años contados a partir de la comisión de la
infracción o la notificación de la sanción pertinente. La prescripción se interrumpe
por la comisión de nuevas infracciones.”
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Artículo 11°: Comuníquese, etc.
FUNDAMENTOS
Sra. Presidenta:
Gran parte de la población de nuestra Ciudad vive en edificios
encuadrados en el régimen de propiedad horizontal. Datos oficiales reflejan que más del
70% de la población se encuentra en dicha situación. El objetivo de este proyecto es
dotar de herramientas a los vecinos para que cuenten con más información y posibilidad
de control directo sobre la administración de sus respectivos consorcios, entendiendo
que la falta de control sobre los montos totales de las expensas repercute directa y
proporcionalmente sobre los propietarios.
El Art. 42 de la Constitución Nacional garantiza los derechos de los
consumidores y usuarios “en la relación de consumo, a la protección de su seguridad
e intereses económicos, a una información adecuada y veraz, a la libertad de
elección y a condiciones de trato equitativo y digno. Las autoridades proveerán a la
protección de esos derechos, a la educación para el consumo, a la defensa de la
competencia contra toda forma de distorsión de los mercados […]”.
Entendemos que la relación entre administradores y administrados es
una relación de consumo, encuadrada en lo estipulado por el Art. 1° de la Ley Nacional
24.240 de Defensa del Consumidor. Es el caso específico de consumo de un servicio
que conlleva todos los derechos y obligaciones propios de este tipo de relación, siendo
merecedora, por ende, de la protección establecida en la Constitución Nacional.
La Constitución de la Ciudad de Buenos Aires, por su parte, en su Art.
46°, “garantiza la defensa de los consumidores y usuarios de bienes y servicios, en
su relación de consumo, contra la distorsión de los mercados. […]” y protege “la
seguridad y el patrimonio de los consumidores y usuarios, asegurándoles trato
equitativo, libertad de elección y el acceso a la información transparente, adecuada,
veraz y oportuna […]”. Las distorsiones son claras cuando exista ausencia en la
regulación de las obligaciones de los administradores, falta de información al
consorcista, entre otras.
La Ley Nacional N° 13.512 de Propiedad Horizontal, que data del año
1948, no ha sido actualizada, pues su modificación ha resultado siempre controversial.
Muchos aspectos de la actividad de los administradores de consorcios no están
debidamente contemplados en ella, y por lo tanto se ejercen sin norma regulatoria
alguna, a discreción o por acuerdos privados o sectoriales entre los actores del sector.
Debemos tener en cuenta que en 1948, fecha de sanción de la Ley Nº
13.512, la tipología de los edificios de la Ciudad y consecuentemente, la realidad
cotidiana de los ciudadanos, era bien distinta a la de hoy. No existían los edificios torre,
y era mucho menor la cantidad de habitantes por edificio y de los servicios que era
necesario contratar. No obstante ello, la Ley nacional no se ha adecuado esta realidad
que tanto se ha modificado con el transcurso del tiempo.
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Paralelamente, en 1948, también era distinta la situación jurídica de la
Ciudad, las competencias nacionales y legislativas. Hoy la Ciudad cuenta con su
Constitución y sus poderes propios, entre ellos, el legislativo, debiendo asumir desde
este poder la facultad y posibilidad de legislar sobre cuestiones que regulan la vida de
cientos de miles de habitantes de la Ciudad, sin necesidad de esperar a que el Congreso
Nacional actualice la Ley Nº 13.512. De hecho, y en relación a ello, debemos tener
presente que varias Provincias como Santa Fé, San Luis y otras, cuentan con una ley
propia de propiedad horizontal.
Así es que resultando a nuestro criterio suficiente la Ley Nacional como
contexto general de aplicación en todo el Territorio Nacional, no encontramos ninguna
imposibilidad constitucional para que esta Legislatura se aboque al tratamiento de un
proyecto que además de establecer un Registro, regule la actividad de los
administradores de edificios, ya que considero, existe en este sentido una
desactualización tal de la ley 13.512 que en muchos aspectos podemos hablar de un
vacío legal.
Para paliar en parte esta falta de regulación en una actividad que
involucra cifras varias veces millonarias, y que incide en forma directa en las economías
familiares, esta Legislatura sancionó en 2002 la Ley N° 941 (Decreto Reglamentario
706/2003), que crea un Registro Público de Administradores de Consorcios (RPA) en el
ámbito de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Hoy considerada insuficiente, dicha Ley requiere modificaciones que la
complementen y actualicen. La regulación de esta actividad es tanto más importante
cuanto más frágil es la posición de los consorcistas. En un contexto económico de
creciente inflación, que repercute directamente sobre el bolsillo de millones de
trabajadores y jefes de hogar, algunos con importantes problemas laborales (desempleo,
subempleo, empleo en negro, etc.), quienes viven en consorcios de propiedad horizontal
necesitan contar con herramientas que les permitan defender sus recursos.
Para la elaboración del presente proyecto han participado
activamente en reuniones periódicas, que se han realizado en los últimos meses en
esta misma Legislatura, representantes de las principales organizaciones de
consorcistas de la Ciudad de Buenos Aires, y el producto consensuado es
consecuencia directa de su labor, siendo este proyecto voluntad expresa del sector
por ellos representado.
Por todo lo expuesto, solicito la consideración y aprobación del
presente proyecto.