Anteproyecto de Reforma de la ley local 941-Registro Público de Administradores-, su reglamentación y declaración jurada anual

Anteproyecto de Reforma de la ley local 941, su reglamentación y declaración jurada anual.-

Visto
La ley 941 de la ciudad autónoma de Buenos Aires (Boletín Oficial Nº 1601 del 03/01/2003) por la que se crea el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal; el decreto Nº 706 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (Boletín Oficial Nº 1710 del 11/06/2003), por el que se reglamenta la ley 941 y,

Considerando
El desarrollo tomado por los consorcios sometidos al régimen de la propiedad horizontal tanto en su faz económica cuánto de importancia en la calidad de vida de sus habitantes.
Que en la Ciudad autónoma de Buenos Aires se estima que más de un ochenta por ciento (80 %) de la población habita bajo el régimen de la propiedad horizontal.
Que se estima que el movimiento de expensas y contrataciones dentro de los inmuebles abarcados por el citado régimen significan la principal fuente de transacciones comerciales y de servicios que se registran en el ámbito de la ciudad.
Que la ley de Propiedad Horizontal prevé la existencia de un representante de los consorcistas que en la práctica y los reglamentos de copropiedad se lo ha denominado Administrador.
Que ante la inexistencia de título oficial de nivel universitario y de una carrera específica de Administrador de Consorcios y, por ende, de la falta de regulación que establezca deberes y facultades así como también sanciones a quienes ejerzan dicha actividad, se hace imprescindible homogeneizar criterios metodológicos y normativos que transparenten y fijen pautas razonables de relación entre los consorcistas contratantes y quienes brinden el servicio arriba mencionado.
Que la ley local Nº 941 y su reglamentación, de creación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, derivó en el comienzo de la regulación y control de quienes ejercen la actividad de Administradores de Consorcios en el éjido de la Ciudad de Buenos Aires pero resulta insuficiente, en su actual articulado, para ofrecer garantías necesarias para los propietarios que ponen en manos de los administradores buena parte de su patrimonio y condiciones de vida y relación.
Que en los últimos años, la tranquilidad espiritual y económica de gran cantidad de vecinos copropietarios y consorcistas se ha visto alterada por los continuos incumplimientos contractuales y mal desempeño en sus funciones y en la forma de prestar el servicio locado por parte de los administradores de PH que, más allá de los delitos penales que siempre deberán ser denunciados por ante la justicia criminal, no encuentran la debida atención en la justicia civil y no cuentan con la instancia administrativa previa y obligatoria prevista por la ley de Defensa del Consumidor aplicable a esta relación de consumo, a la luz de sus características propias y de la opiñión de la más notable doctrina civilista y comercialista actual y de buena parte de la jurisprudencia de los tribunales que han receptado favorablemente esta tesitura.
Que, conforme lo establece la referida ley de Defensa del Consumidor, es órgano de aplicación de su cometido en la Ciudad de Buenos Aires, la Dirección General de Defensa al Consumidor y el Usuario.
Por todo lo expuesto es que proponemos:
Modificar...
Ley 941

Art.2: únicamente personas de existencia visible podrán ser administradores.
Art.3: se suprime jurídicas y se agrega: “con la excepción de los casos en que los consorcios decidan exigirles su inscripción, cuyo costo quedará a cargo de dichos consorcios”.
Art.4: se suprime razón social quedando el inciso a) Nombre y apellido.
Se suprime en el inciso d) “En el caso de personas jurídicas...”.
Se agrega el inciso e) Informe comercial expedido por empresa proveedora del servicio reconocida en el mercado argentino, con una antigüedad no mayor a treinta (30) días de la presentación.
Art.9: se agregan las siguientes obligaciones:
I) Los administradores deben administrar el consorcio de copropietarios de Propiedad Horizontal, sujetándose a las normas vigentes, en especial a las provenientes de la Ley de Propiedad Horizontal y su reglamentación, del Código Civil y la Ley de Defensa del Consumidor 24.240 y su modificatoria en lo que comprendan a su actividad, la ley 941 del la ciudad autónoma de Buenos Aires y su reglamentación, el Reglamento de Copropiedad y Administración, el Reglamento Interno del edificio y las resoluciones válidas de las Asambleas de Propietarios y la normativa local referida al funcionamiento y mantenimiento de los edificios de propiedad horizontal y sus partes.
II) Comportarse con lealtad y buena fé en el desempeño de sus funciones.
III) Velar por los intereses del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal, ejecutar las decisiones válidas de la Asamblea de Propietarios, atender a la conservación de las cosas y partes comunes o bienes del Consorcio y la seguridad de la estructura del edificio.
IV) Llevar en legal y debida forma y rubricados los libros del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal, en conformidad con la legislación vigente y las normas laborales, cumplir con las disposiciones de los arts. 8 y 9 de esta ley en lo referente a contrataciones de servicios y las declaraciones anuales informativas.
V) En lo que respecta al Libro de Administración, este deberá cumplir con lo dispuesto en las normas y resoluciones técnicas contables y en las normas de contabilidad generalmente aceptadas, emitidas por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Capital Federal o entidad que lo reemplace.
VI) Ejecutar las resoluciones del Consorcio y hacer cumplir el Reglamento de Copropiedad y Administración y el Reglamento Interno, si lo hubiere,, a cuyos efectos deberá tomar todas las providencias que sean pertinentes y hacer efectuar las reparaciones, previa conformidad del Consorcio, y demás obras que requieran las cosas comunes, incluso las que por causa de las mismas deban practicarse en el interior de las unidades de propiedad exclusiva, cuyos propietarios no podrán oponerse a ello ni a las previas inspecciones del caso, así como en caso contrario y ante lo urgente del caso, requerir el auxilio de la fuerza pública.
VII) Mantener al día el pago de impuestos, tasas y contribuciones que afecten al inmueble en sus partes comunes.
VIII) Debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del Consorcio y de las sucesivas administraciones.
IX) Debe practicar la liquidación de expensas la que podrá ser mensual o bimestral, según las necesidades y decisión del Consorcio y recaudar los fondos necesarios para satisfacer las erogaciones del mismo. Debe presentarla de forma clara y precisa, de fácil comprensión y sencilla exposición, con minucioso detalle de los ingresos y erogaciones, éstos últimos con especial mención al servicio o producto adquirido, fecha, nombre del proveedor o vendedor, número de factura, ticket o recibo y monto total abonado.En caso de contratarse el servicio o pagarse el producto en varias cuotas, informar la cantidad y el monto total a pagar.Asimismo, debe detallar los emolumentos abonados al personal del edificio con igual detalle y claridad con que figuran en el Libro de Sueldos y Jornales, especificando rubros, aportes y contribuciones, cargas sociales, tareas especiales, horas suplementarias en cantidad y clase; etc. También deben figurar en la liquidación los números de CUIL del personal y el número de CUIT del consorcio, la clave de identificación del Consorcio ante el SUTHERH, el número de matrícula del inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal y el número de CUIT del administrador, su número de inscripción en el Registro Público de Administradores creado por ésta ley, su domicilio laboral, teléfono y correo electrónico, y el horario de atención a los consorcistas que nunca pueden ser inferior a seis horas diarias durante los días hábiles de la semana. Debe llevar las cuentas de cada unidad del Consorcio con todo detalle y precisión al tiempo que debe expresar por separado el resultado del período liquidado y su relación con el período pasado y el saldo que arrastrará al próximo período a liquidar.
X)Debe notificar a todos los propietarios dentro de las cuarenta y ocho (48) horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al Consorcio, así como también informar a los propietarios con el mismo lapso máximo de tiempo los convenios, contratos o acuerdos con los comuneros o terceros que hayan firmado en uso de sus atribuciones por deudas o contrataciones al tiempo que deben dar a conocer a los propietarios los correspondientes presupuestos que contengan detalle de los servicios a recibir, productos a adquirir o trabajos a realizar, con su debida vigencia y forma de pago antes de contratar servicios, productos u obras que comprometan el patrimonio del Consorcio.
XI)Los convenios de pago que celebre con comuneros deudores morosos y terceros deudores del Consorcio no podrán contener quitas en su capital ni disminución de tasas de interés que habitualmente se apliquen, sin la respectiva aprobación de la Asamblea. Dichos convenios en ningún caso devengarán costo alguno para con el Consorcio.
XII) En ningún caso, el administrador podrá designar personas físicas o jurídicas para que asistan, asesoren, patrocinen, elaboren dictámenes, informes o balances o realicen cualquier otra actividad profesional regulada legislativamente, sin previo acuerdo de la Asamblea.-
XIII) Deberá exigir a los proveedores y contratistas constancia fehaciente de la presentación de la declaración jurada y pago de cargas sociales y contribuciones y de certificados y pólizas activas de seguros de riesgos de trabajo, conforme la legislación vigente, tanto de sus titulares cuánto de la nómina completa del personal a cargo de dichas personas.-
XIV) Debe habilitar una cartelera en lugar del Consorcio que por razones de accesibilidad y estéticas sea adecuado, en la que se hará conocer todas las novedades referidas a días y horas de cumplimiento de servicios comunes, realización de trabajos u obras en el edificio; listado de personas físicas y jurídicas que prestan servicios en el Consorcio o lo proveen, con el nombre y número de documento de identidad de los dependientes que visitan o trabajan en el edificio; horarios a cumplir por el personal del Consorcio y la distribución diaria de tareas a realizar así como cualquier otra información de importancia para los comuneros. También, debe habilitar a disposición de los copropietarios dentro del edificio un libro de quejas y comunicaciones en el que debe notificarse con especial mención de día y hora de todas las novedades allí expuestas.
XV) Poner a disposición permanente y al sólo requerimiento de los condóminos los libros obligatorios y otros que lleve el Consorcio como también toda la documentación respaldatoria de la actividad del consorcio y su administración.
XVI) Debe solicitar a los propietarios del Consorcio fotocopia de la escritura traslativa de dominio, para llevar actualizado el Libro del Registro de Propietarios.El administrador queda facultado para solicitar con cargo a la unidad que no cumple, un certificado de dominio emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.
XVII) Convocar anualmente, como mínimo, a Asamblea Ordinaria con el propósito de rendir cuenta documentada de su gestión y solicitar su aprobación, y presentar el presupuesto de gastos y recursos para el período a iniciarse. Convocar, además, a las Asambleas Extraordinarias que sean necesarias o que sean solicitadas por el número mínimo de consorcistas que establezca el Reglamento de Copropiedad y Administración.
XVIII) Contratar las pólizas de seguros obligatorias y sobre otros riesgos que la Asamblea resuelva cubrir, debiendo remitir copias de las pólizas a los consorcistas.
XIX) Nombrar y despedir al personal del Consorcio, con acuerdo previo, por escrito, de la Asamblea.
XX) Remitir a los consorcistas los certificados de limpieza semestral de tanques de reserva de agua potable para consumo humano, con verificación de potabilidad y control bacteriológico.
XXI) Poner a disposición permanente de los consorcistas, dentro del edificio, el libro de inspecciones de ascensores.
XXII) Debe exhibir, a sólo requerimiento de cualquier consorcista, la documentación contable respaldatoria que se le solicite como los libros consorciales y las declaraciones juradas de aportes y contribuciones ante el Fisco y los recibos de sueldo del personal.
XXIII) Elevar a escritura pública las actas en las que consten modificaciones del Reglamento de Copropiedad y Administración e inscribirlas en el registro respectivo.
XXIV) Expedir copias certificadas de las actas y certificados de deuda por expensas comunes sobre las unidades funcionales y sobre el Consorcio de Propietarios a simple requerimiento de los interesados y/o del escribano interviniente en la escritura traslativa de dominio, entregando una copia del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio y una del Reglamento Interno, si lo hubiere e informando sobre la existencia de juicios en los que el Consorcio sea parte, ya sea en carácter de actor como demandado.
XXV) Deberá verificar la certificación hecha por escribano, policía o banco de las carta-poder o autorizaciones dadas por los titulares de dominio, previo a su asentamiento en el libro de actas en ocasión de Asamblea. En ningún caso el administrador certificará la firma de propietario alguno, sólo en oportunidad de presentarse un copropietario, dando testimonio de ello, en Asamblea y delante de otros pares le solicite lo propio al administrador.
XXVI) En ningún caso el administrador oficiará de secretario de actas durante la Asamblea. Dicha tarea recaerá en un propietario a elección de sus pares.
XXVII) Remitir a los consorcistas, dentro de los diez (10) días hábiles de celebrada la asamblea, copia del acta tomada fielmente de lo debatido y de las decisiones adoptadas, y comunicarlo mediante carta certificada a los propietarios ausentes.
XXVIII) Informar a los consorcistas el número o números de la o las cuentas bancarias en que se encuentran depositados los fondos del Consorcio, las que deberán estar a nombre del consorcio y con la firma registrada de al menos dos (2) copropietarios.
XXIX) Formular la denuncia judicial por violación de las prohibiciones previstas en el art.6 de la ley 13.512 y requerir ante el juez la convocatoria prevista en el art.10 de la citada norma y gestionar el cese de las infracciones contemplado en el art.15.
XXX) En caso de renuncia o remoción, dentro de los cinco (5) días hábiles de ser notificado con copia certificada del Acta de Asamblea de la designación de quien lo reemplace, deberá entregar los fondos y demás activos existentes a nombre del Consorcio, y en un plazo no mayor a quince (15) días hábiles, deberá entregar los libros y documentos del Consorcio y rendir cuenta documentada. Todo plazo mayor dispuesto por los Reglamentos de Copropiedad y Administración queda ajustado a lo dispuesto por el presente inciso.
XXXI) Tratar de resolver toda divergencia entre los copropietarios u ocupantes de las unidades del edificio, como amigable componedor.
XXXII) Al asumir la administración del Consorcio, deberá contratar a su cargo un seguro de caución en beneficio del consorcio de copropietarios por una suma equivalente a cinco (5) veces el monto correspondiente al promedio mensual de gastos del edificio en los últimos doce (12) meses.

Se promueve que los Consorcios cuyos reglamentos de copropiedad y administración no contemplen las obligaciones arriba citadas, modifiquen los mismos produciendo las incorporaciones necesarias para su actualización y armonización con el texto de esta norma.

Decreto 706/2003 (reglamentario de la ley 941)
Anexo I
Art.4: se agrega: La presentación de un informe comercial expedido por empresa proveedora del servicio reconocida en el mercado argentino, también será de presentación obligatoria anual.
Art.7: se modifica lo siguiente: ...”Respecto del requisito exigido por los incisos d) y e) del art.4 de la ley 941, la información estará disponible para los interesados en la oficina del Registro cuánto en la página web del GCBA.
Los interesados podrán acceder a toda la información contenida e la declaración jurada que deben presentar anualmente los administradores mediante la simple consulta en los sitios de Internet que se habiliten ingresando por nombre de administrador, por el que aparecerán todas las declaraciones de los Consorcios que administre o, bien, por domicilio del Consorcio, permitiéndose además ingresar por otros datos como ser CUIT del administrador o del Consorcio, documento de identidad o número de inscripción en el Registro Público del administrador.
Art.9º: se agrega a las especificaciones que cada administrador debe hacer con respecto a cada consorcio en que desempeñe sus tareas:
a) En medidas de seguridad: nombre de las personas físicas o jurídicas que se ocupan, domicilios, número de CUIT, número de habilitación o inscripción en registro público, si correspondiera, ART; si son personas jurídicas sus titulares, socios o representantes legales, según el tipo social.
b) Otros servicios: aquí se contemplan los de vigilancia o seguridad privada y los de desinfectación y desinsectación, debiendo contener los mismos datos de los proveedores que en “medidas de seguridad”.También aquí se deben añadir los servicios de mantenimiento y reparación eléctrica y de gas no suministrados por las empresas públicas de gestión privada prestadoras de dichos servicios. Se deberá detallar cada uno de los proveedores en igual medida y requisitos que en los items anteriores.
c) Declarar los honorarios percibidos por todo concepto durante el período correspondiente a la declaración jurada y los números de facturas y recibos emitidos como constancia respaldatoria.
d) Declarar y especificar la documentación del consorcio en poder del administrador, detallando tipo y cantidad de libros.
e) Declarar, si la hubiere, la cuenta bancaria o cuentas bancarias del Consorcio.
f) Informar la cantidad de unidades que integran el consorcio y, de conocerlo, cuántas se encuentran deshabitadas.
g) Informar, si lo hubiere, cuántos y cuáles propietarios integran el Consejo de Propietarios, especificando sólo los números de unidades.
h) Informar cuantas Asambleas se realizaron en el período correspondiente a la declaración jurada.
i) Agregar copia certificada de la Asamblea Ordinaria del período correspondiente con el correspondiente balance del ejercicio y el presupuesto para el nuevo período.
j) Informar si el Consorcio cuenta con profesionales asesores, sus nombres y datos de matrícula.
k) Agregar copia certificada del acta de Asamblea en la que fue designado el administrador, en la que conste la cantidad de votos afirmativos y negativos, con detalle de los propietarios y representantes de unidades que votaron en uno y otro sentido, haciendo constar, al menos, el número de unidad.
Art.12: se suprime “En ningún caso procederá la instancia conciliatoria”.